나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4512 [2] 경기도 광주시 태전동 87-94 태전퍼스트센트힐 2동 6층608호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동에 소재하는 "태전중학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층건 중 제6층 제607호 및 제608호로서, 외벽: 인조석 및 석재붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설(상호: 다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역(태전4지구_지구단위계획 구역 세부내용은 도시계획과에 별도 확인요[), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-16)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도확인요(한아람 초교)), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요(태전중학 교)), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육지원청에 별도확인요(장단초교)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단 독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

1번 물건과 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호:다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4512 (2)

소재지: 경기도 광주시 태전동 87-94 태전퍼스트센트힐 2동 6층608호

용도: 근린상가

감정가: 228,000,000원

토지면적: 10.16㎡ (약 3.07평)

건물면적: 36.05㎡ (약 10.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 태전동에 위치하며, "태전중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 서측 및 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

총 등기부채권액은 466,412,125원입니다.

말소기준권리인 국민은행의 근저당(370,800,000원)을 포함하여, 주식회사 건물과 사람들의 근저당(36,600,000원), 경기신용보증재단의 가압류(59,012,125원), 국민은행의 임의경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인으로 김 (보증금 60,000,000원, 차임 200,000원)이 있으며, 전입/사업일자 및 확정일자는 2025년 4월 11일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

주의사항으로 1번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호:다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중임이 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 용도입니다.

현재는 "다움 필라테스 앤 플라잉"이라는 상호로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

건물이 위치한 태전동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요를 바탕으로 한 지역 상권 형성이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하여 상업적 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 태전중학교, 한아람초등학교, 장단초등학교가 소재하며, 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호와 관련된 사항을 확인해야 합니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성에 유리한 환경입니다.

공원도 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유 공간 사용 문제: 본건은 1번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 이는 향후 사용, 구분, 관리, 임대차 계약 등에서 소유권 행사나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 명확한 경계 및 사용 권한에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건은 일반상업지역 내에 위치하나, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제가 적용되고 있습니다. 향후 개발 또는 용도 변경 시 이러한 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

* 학교 주변 규제: 인근 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 도로 조건: 다양한 폭의 도로와 접하고 있으나, 각 도로별 건축법상 건폐율, 용적률, 도로 사선 제한 등 개발 관련 세부 규정을 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 태전동의 근린상가로, 배후 주거단지를 기반으로 한 지역 상권 내에 위치하고 있습니다.

현재 동일한 공간이 필라테스 학원으로 이용되고 있으며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

가장 큰 특징은 인접 물건과 벽체 구분 없이 사용되고 있다는 점으로, 이는 향후 소유권 행사 및 이용에 있어 신중한 접근과 면밀한 실사가 요구됩니다.

다양한 도시계획 규제 및 학교 주변 제한 사항 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거단지 내 위치.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담 완화.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성.

* 지역 상권 활성화 시 임대 수익 기대.

* 이미 운영 중인 업종(필라테스)으로 인해 해당 업종에 대한 수요 확인 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 228,000,000원입니다.

인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 잠재적 리스크(특히 공유 공간 사용 문제) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 방문을 통한 임장 활동, 주변 상권 및 부동산 시장 조사, 그리고 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

본 보고서에서는 직접적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 상기 고려사항을 바탕으로 개별적인 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.