나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [12] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 비202-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52100 (12)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 447, 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 비202-1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 523,000,000원

* 토지면적: 21.16㎡ (약 6.4평)

* 토지지분: 21.1581㎡ (약 6.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 63.45㎡ (약 19.2평)

* 건물지분: 63.45㎡ (약 19.2평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 영OOOOOO

* 사용승인일: 2021년 08월 27일

* 층수: 2층

* 호수: 비202-1호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접합되어 있습니다.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국전력공사의 가압류 (2025년 3월 12일 접수, 수원지방법원 2025카단60808)

* 등기부 요약:

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2021-10-21, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 광주상설시장정비사업조합

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2025-03-12, 권리종류: 가압류, 권리자: 한국전력공사, 권리금액: 312,783,400원 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-04-30, 권리종류: 강제경매, 권리자: 영화건설, 권리금액: 10,490,566,230원 (수원지방법원 성남지원 2025타경52100)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-05-16, 권리종류: 가압류, 권리자: 서울보증보험, 권리금액: 127,460,210원

* 등기부채권 총액: 440,243,610원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 인수할 임차인의 보증금은 없으나, 임대 관계가 확인되지 않는 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 위치하며, 사용승인은 2021년 8월 27일입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 시멘트마감 등, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

* 주용도 및 현황: 집합건축물대장 상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'이나, 현재 기호1,3,11,4,12,13호 모두 현황 공실 상태입니다.

* 건물 구성: 건물은 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설, 문화및집회시설 등으로 복합적으로 이용 중이며, 총 주차 대수는 739대로 넉넉한 편입니다.

* 설비 내역: 위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상권: 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로, 상가로서의 기본적인 수요층은 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등의 편의시설이 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건은 광주중학교, 광주초교와 인접해 있어 관련 교육시설 이용이 가능합니다. 다만, 이들 학교 인근은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로, 다른 경매 사건이 함께 진행될 가능성이 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 공실 위험: 현재 해당 호실들이 공실 상태이므로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 추가적인 공실 위험이 존재합니다.

* 토지 이용 규제: 다수의 법적 제한(자연보전권역, 특별대책지역 등)이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권액: 강제경매 채권액이 100억 원이 넘어 채무자의 재정 상태 및 채권 관계에 대한 심층적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 신축 상가 건물(2021년 사용승인)의 일부 호실입니다. 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어 내 위치하며, 인근에 주거 단지가 있어 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확할 것으로 보입니다. 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 현재 모든 호실이 공실 상태이며 중복사건이 진행 중이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 다양한 토지 이용 제한 및 환경 관련 규제가 적용되는 지역이므로 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 최신 건물로, 노후도가 낮다는 장점이 있습니다.

* 복합단지 내 상가: 대규모 아파트 단지 내 상가로, 단지 내 거주민을 고정 수요층으로 확보할 수 있습니다.

* 풍부한 주차 공간: 총 739대의 넉넉한 주차 공간은 방문객 편의성을 높여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이후의 등기사항은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 잠재적 가치: 현재 공실 상태이나, 향후 임대차 계약을 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정가 523,000,000원에서 시작하며, 현장 조사를 통한 시세 확인, 주변 상권의 공실률 및 임대료 수준, 그리고 중복사건 여부 및 추가 변수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현 공실 상태와 채권 총액이 높은 점 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 시세 조사 및 건물 상태 점검, 그리고 법원 경매 기록에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.