나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [9] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (9)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디128호

용도: 근린상가 / 판매시설 (집합건축물대장상)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 영OOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 면적 및 가액

감정가: 384,000,000원

토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

토지지분: 10.4707㎡ (약 3.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

건물지분: 31.4㎡ (약 9.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 경기광주역 금호리첸시아 센트럴스퀘어

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물

사용승인일: 2021년 8월 27일

해당 호수: 1층 D128호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭8m 미만)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등의 다양한 개발 및 이용 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52100) 등기입니다. (채권자: 영화건설, 권리금액: 10,490,566,230원)

3.2. 기타 권리관계

* 소유권보존: 광주상설시장정비사업조합 (2021-10-21)

* 가압류: 서울보증보험 (127,460,210원) (2025-05-16) - 본 매각으로 말소 예정

3.3. 등기부채권 총액

127,460,210원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

* 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 정보가 미상이므로, 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용상태

집합건축물대장 상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'로 기재되어 있으나, 현재는 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상업시설

주변에 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하고 있어 기본적인 상권 형성이 되어 있습니다. 광주역세권 개발 사업, 경안2지구 도시개발 등 지역 개발 호재가 있으며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.3. 건물 내 편의시설

본 건물은 위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있어 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

광주중학교, 광주초교가 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교들은 본건과 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 시장(광주 상설시장)이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대해 여러 건의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 법적 처리 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 공실

현재 상가 건물은 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 명도 후에도 공실이 지속될 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인 현황 및 임대 조건에 대한 정보가 전혀 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 다양한 토지이용계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역 지정과 더불어, 가축사육제한, 학교보호구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.5. 주변 혐오시설 확인 필요

일반적인 검색 결과 및 제공된 정보상으로는 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 그러나 경매 물건의 특성상 숨겨진 문제나 예상치 못한 시설이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 주변 환경을 상세히 점검하여 혐오시설 존재 여부를 확인해야 합니다.

6.6. 입찰 전 현장 확인 필수

현장 방문을 통해 실제 점유 현황, 물건 상태, 주변 상권 변화 등을 반드시 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기광주역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 상가 건물로, 잠재적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 현대적인 시설과 역세권 입지라는 장점이 있으나, 현재 공실 상태이며 임대 관계 파악이 어렵다는 점은 주의가 필요합니다. 또한, 여러 법규에 의한 개발 제한과 중복사건으로 인한 절차상의 복잡성도 고려해야 할 요소입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건물: 2021년 사용승인된 신축 상가로, 시설 노후화에 대한 부담이 적어 투자 가치가 높습니다.

* 역세권 잠재력: 경기광주역 인근에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 및 임대 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 활용 가능하여 다양한 임차 수요를 유치할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본건은 인수할 임차인의 보증금이나 대항력 있는 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 감정가 384,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 공실 상태와 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준 (약 268,800,000원 ~ 326,400,000원)에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 임대 수요 분석 등을 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.