나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [13] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52100 (13)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 영OOOOOO (영화건설)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 447, 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디207호

* 건물용도: 근린상가

* 토지면적: 34.30㎡ (약 10.38평)

* 건물면적: 102.86㎡ (약 31.11평)

* 감정가: 811,000,000원

* 건물 사용승인일: 2021년 8월 27일

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 광주시 경안동에 위치하며, "광주중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

* 상가단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 상황은 보통입니다.

1.1. 3. 도로접근성

* 본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2021년 10월 21일, 광주상설시장정비사업조합

* 말소기준권리: 강제경매, 2025년 4월 30일 접수, 채권자 영화건설, 권리금액 10,490,566,230원

* 가압류: 2025년 5월 16일 접수, 채권자 서울보증보험, 권리금액 127,460,210원 (매각으로 소멸)

* 등기부 채권 총액: 127,460,210원 (가압류 건 기준)

1.2. 2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 건물 구성 및 용도

* 본 건물은 2021년 8월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 집합건축물대장상 용도는 '판매시설', '근린생활시설', '문화 및 집회시설' 등으로 복합적으로 되어 있으며, 본건 D207호는 2층에 위치합니다.

* 현재 본건을 포함한 일부 호실은 공실 상태입니다.

1.3. 2. 주변 상권

* 단독주택, 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 경기광주역 인근 지역으로 역세권 상권의 이점을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교육시설

* 광주중학교, 광주초교 등 학교가 인접해 있어 상대보호구역에 해당하며, 교육 환경이 우수합니다.

1.4. 2. 편의시설

* 주변에 시장이 소재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 3. 기반시설

* 위생, 급배수, 전기, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있으며, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등 편의시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 중복사건

* 본건은 중복사건으로, 다른 경매 절차가 진행 중이거나 동일 물건에 대한 중복 경매 신청이 있을 수 있어 권리관계 확인 및 절차 진행에 주의가 필요합니다.

1.5. 2. 미확인 권리

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 내용, 존속 기간, 권리 범위 등을 정확히 파악하지 않으면 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 받을 수 있습니다.

1.5. 3. 공실 상태

* 현재 본건이 공실 상태로, 임대수익 발생까지 시간이 소요되거나 공실 장기화의 가능성이 있습니다.

1.5. 4. 복잡한 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역 등 다수의 도시계획 및 제한사항이 중첩되어 있어 향후 건축 및 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. (예: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물인 '경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어' 내 상가로, 역세권 입지와 복합 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 위험 요소가 존재하며, 중복사건, 복잡한 토지이용계획, 현재 공실 상태 등 추가적인 확인과 면밀한 분석이 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경기광주역 인근 신축 상가로 역세권 개발 및 지역 상권 활성화 시 수혜 기대

* 근린상가 및 판매시설 용도로 다양한 업종의 임차인 유치 가능성

* 토지/건물 일괄 매각으로 일체화된 재산권 확보

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 811,000,000원이나, '소멸되지 않는 지상권' 및 '중복사건' 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가의 50~70% 수준인 400,000,000원 ~ 560,000,000원 선에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 입찰가 산정은 일반적인 시장 상황 및 위험 요소를 감안한 추정치이며, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.