나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [4] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (4)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 영OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 412,000,000원

2.2. 물건 소재지 및 면적

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비127호

토지면적: 9.89㎡ (약 3.0평)

토지지분: 9.8938㎡ (약 3.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.67㎡ (약 9.0평)

건물지분: 29.67㎡ (약 9.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며, 사용승인일은 2021년 8월 27일입니다. 본건은 해당 건물 내 제1층 제비113호 외 5개 호에 해당합니다.

외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 몰탈위 시멘트마감 등, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

3.3. 교통상황

본건 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025.04.30. 강제경매)

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 광주상설시장정비사업조합 (2021-10-21)

- 강제경매: 영화건설 (10,490,566,230원, 말소기준권리, 2025-04-30)

- 가압류: 서울보증보험 (127,460,210원, 2025-05-16)

등기부채권 총액은 127,460,210원입니다.

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으나, 구체적인 개요 정보는 확인되지 않았습니다.

4.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계가 불분명하므로, 실제 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무에 대한 추가적인 조사가 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 업종 현황

집합건축물대장상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'이나, 현재 공실 상태입니다.

5.2. 상권 특성

본건은 경기도 광주시 경안동의 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 2021년 8월 사용승인된 비교적 신축 건물 내 상가로, 경기광주역 인근에 자리하고 있어 역 이용객 및 지역 유동인구의 잠재적 수요 확보가 가능합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

"광주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역 및 시장이 인접해 있습니다.

6.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건

본 건은 중복 사건으로 분류되어, 동일 물건에 대한 여러 경매 절차가 진행될 수 있음에 유의해야 합니다.

7.2. 공실 및 임대 불확실성

건물 내 상가가 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 향후 임대 수익 확보에 있어 불확실성을 내포합니다.

7.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 소로3류에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다수의 법적 규제 및 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 활용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

신축 상가 건물 내에 위치한 본건은 경기광주역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있으나, 현재 공실 상태이며 다수의 토지이용계획 상 제한 사항을 안고 있습니다. 채권 총액이 감정가를 크게 상회하지는 않으나, 권리 분석상 추가적인 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 공실 상태와 불확실한 임대 관계를 고려할 때, 투자 결정 전 철저한 현장 조사와 상권 분석이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 내 상가: 2021년 8월에 사용승인된 건물로 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 역세권 인근 입지: 경기광주역이 가까워 유동인구 흡수 및 배후수요 확보 가능성이 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 온전한 재산권 행사가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

현재 제공된 정보 기준으로, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 412,000,000원

면적: 건물 29.67㎡ (약 9.0평)

총 면적 (토지+건물): 39.56㎡ (약 12.0평)

고려사항:

- 현재 공실 상태

- 다수의 토지이용계획 및 법적 규제 사항 존재

- 임대 관계 미확인

본 건의 현재 공실 상태와 규제 사항, 향후 임대 수익 창출 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

(상기 금액은 참고용이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 전문가와 상담 및 현장 조사를 거치시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.