나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [14] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디210-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (14)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디210-1호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 판매시설/근린생활시설)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 9.61㎡ (약 2.91평)

건물면적: 28.81㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영OOOOOO

특이사항: 중복사건

건축물 사용승인일: 2021년 8월 27일

해당 물건은 아파트가 아닌 상가 건물이므로, 전용면적 및 분양면적 정보는 제공되지 않습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다. 경안로 인근에 버스정류장이 있으며, 173, 313번 등 다양한 노선 이용이 가능합니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물(사용승인: 2021.08.27) 내 제2층 제D210-1호입니다.

토지 이용상태: 대체로 사다리형의 토지로, '판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 소유권보존: 2021-10-21, 광주상설시장정비사업조합

* 강제경매 (말소기준권리): 2025-04-30 접수, 채권자 영화건설, 10,490,566,230원

* 가압류: 2025-05-16 접수, 채권자 서울보증보험, 127,460,210원

등기부채권 총액: 127,460,210원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 추후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

지역 특징: 본건이 위치한 경기도 광주시 경안동은 경기광주역을 중심으로 한 역세권 개발 지역으로, 주거, 상업, 문화 시설이 복합적으로 발달하고 있습니다. 경안시장, 이마트, 롯데시네마, CGV 등 중심 상업시설이 인접해 있으며, 대규모 복합 쇼핑몰(상업시설)도 들어설 예정입니다.

주요 시설: 경안전통시장, 광주종합버스터미널, 로데오 거리 등이 인근에 위치하며, 다양한 프랜차이즈 및 병의원, 금융상권 등이 형성되어 있습니다.

업종 현황: 집합건축물대장상 본건의 용도는 판매시설 및 근린생활시설로, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

교통: 경강선 경기광주역이 도보권에 있으며, 광주종합버스터미널을 통해 수도권 및 전국 주요 도시로의 이동이 편리합니다. 중부고속도로, 제2영동고속도로 등 광역 교통망 접근성도 양호합니다.

편의시설: 인근에 이마트, 롯데시네마, CGV 등 쇼핑 및 문화 시설이 밀집해 있으며, 경안전통시장 이용도 용이합니다.

교육시설: 광주초교, 광주중학교, 광주중앙고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 복합 주거 단지(아파트, 주상복합)와 상업 시설, 전통 시장이 공존하는 지역입니다. 쾌적한 자연 환경으로는 경안근린공원, 경안천 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 과정을 면밀히 주시해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류, 소로3류 등 다양한 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(광주중학교, 광주초교), 자연보전권역 등 각종 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다. (세부 내용은 도시계획과 및 교육청 확인 필요).

공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 인수 후 공실 위험을 고려해야 합니다.

임대관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상인 점은 추후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

건축물 신축: 건물 사용승인일이 2021년 8월 27일로 비교적 신축에 해당하여 건물 자체의 노후화에 따른 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 경안동의 경기광주역 역세권 및 중심 상업지구에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)인 근린상가 물건입니다. 주변에 풍부한 배후 수요와 잘 갖춰진 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있어 잠재력이 높은 지역입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 중복 사건으로 인한 경매 진행의 복잡성과 다양한 토지이용계획상 제한 사항은 신중한 접근이 필요합니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다. 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 상가: 2021년에 사용승인된 비교적 최신 건물이므로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

역세권 및 중심 상권 입지: 경기광주역 인근의 개발 호재와 경안동 중심 상권의 풍부한 유동인구 및 편의시설을 바탕으로 한 투자가치가 기대됩니다.

다용도 활용 가능성: 집합건축물대장상 용도가 판매시설 및 근린생활시설로, 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 217,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태, 중복 사건으로 인한 경매 절차의 불확실성, 다양한 토지이용계획상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 보증금 관련 부담은 없습니다. 본 건의 성공적인 투자를 위해서는 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 현장 답사를 통한 임대 수요 및 공실 해소 가능성에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 이에 따라, 낙찰가율은 감정가의 OO% ~ OO% 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 컨설팅을 통해 산정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.