나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [11] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 에이212-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (11)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 에이212-1호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설')

토지면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

건물면적: 37.60㎡ (약 11.37평)

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영화건설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 교통상황: 본 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 건물: 2021년 8월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조의 2층 건물(센트럴스퀘어) 내 2층에 위치합니다. [cite: (제공된 정보), JSON 분석]

* 도로: 본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다. [cite: (제공된 정보)]

* 상권: 경안동 상권은 경안시장, 로드샵, 관공서 등이 밀집되어 있으며, 약 8만 명의 풍부한 유동인구를 가진 항아리 상권으로 평가됩니다. [cite:] 또한, 경기광주역 역세권 개발 사업과 인접해 있어 향후 발전 가능성이 높습니다. [cite:]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 한국전력공사의 가압류 (2025-03-12, 312,783,400원)가 말소기준권리입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면, 소유권보존, 가압류, 강제경매 등 기재된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: (제공된 정보)]

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다. 이는 본건 인수 시 반드시 확인해야 할 중대한 사항입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 임대관계가 미상인 임차인이 존재할 수 있으며, 이 경우 보증금 및 차임의 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 복합적인 주거, 상업, 시장 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 건물 내 용도: 본 건물(경기광주역 금호리첸시아 센트럴스퀘어)은 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 구성되어 있습니다. [cite: JSON 분석] 본건 호실은 집합건축물대장상 '판매시설' 또는 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. [cite: (제공된 정보)]

* 상권 특징: 경안시장 인근에 위치하며, 각종 프랜차이즈, 병의원, 금융, 먹거리 상권이 발달해 있습니다. [cite:] 신축 복합 상업 시설로서 주차 편의성을 제공할 수 있습니다. [cite:]

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 다만, 토지이용계획에 '배출시설설치제한지역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '특별대책지역' 등이 포함되어 있어 환경 규제가 존재합니다. [cite: (제공된 정보)]

1.4. 생활정보

* 편의시설: 건물 내에는 에스컬레이터, 승강기, 지하 주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

* 교육시설: 단지 남동측 인근에 광주중학교가 위치하며, 광주초교도 가까운 거리에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다. [cite: (제공된 정보),]

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 본 물건은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 추가적인 시간과 노력이 필요합니다. [cite: (제공된 정보)]

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 확인되었습니다. 이는 소유권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 반드시 잔금 납부 전 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다. [cite: (제공된 정보)]

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 440,243,610원으로, 감정가 310,000,000원 대비 높아 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

* 복합적인 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도 지역·지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 각종 제한사항이 존재하여 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

* 중복사건: 특이사항 및 특수물건정보에 '중복사건'으로 기재되어 있어, 동일 부동산에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차 및 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: (제공된 정보)]

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축의 상가 건물로, 경기광주역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권이 발달해 있고, 경안시장 등 주요 시설과도 인접해 있어 잠재력은 있으나, 현재 공실 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 높은 채권 총액과 복잡한 토지이용계획 또한 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화 우려가 적습니다.

* 역세권 입지: 경기광주역 개발 호재와 함께 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 다목적 활용 가능성: 판매시설, 근린생활시설, 문화집회시설 등 다양한 업종으로 운영이 가능합니다.

* 임대차 리스크 완화: 인수 보증금 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있는 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요인들을 면밀히 평가하고, 주변 시세 및 공실률, 향후 예상 임대 수익 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.