나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [6] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52100 (6)

* 소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 331,000,000원

* 토지면적: 9.54㎡ (약 2.89평)

* 토지지분: 9.537㎡ (약 2.89평)

* 건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

* 건물지분: 28.6㎡ (약 8.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 영OOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 명시된 주의사항 없음

* 특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 상가단지까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건이 속한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 수원지방법원 성남지원 2025타경52100 강제경매개시결정 (채권자: 영화건설)입니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존 (광주상설시장정비사업조합, 2021-10-21 접수)

* 강제경매 (영화건설, 2025-04-30 접수) - 말소기준권리

* 가압류 (서울보증보험, 2025-05-16 접수, 127,460,210원)

* 등기부채권 총액: 127,460,210원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건과 관련하여 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

* 건물정보:

* 건물명: 경기광주역 금호리첸시아 센트럴 스퀘어

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 디122-1호

* 사용승인일: 2021년 8월 27일

* 주요 용도: 집합건축물대장상 '판매시설', '근린생활시설', '문화 및 집회시설' 등으로 복합 등재되어 있습니다.

* 현황: 본건은 집합건축물대장상 '판매시설' 또는 '근린생활시설' 용도로 등재되어 있으나, 현재 현황은 공실 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역

* 건물 내 설비: 위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 주거지역, 상업시설, 시장 등이 혼재되어 있습니다. 경기광주역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가질 수 있습니다. 특히, 단지 내 상업시설은 주차 걱정 없이 이용 가능하며, 광주종합버스터미널, 이마트, 롯데시네마, CGV 등이 위치한 중심상권과 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 통상적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있어, 낙찰 후 절차 진행 및 권리관계 정리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 장기 공실 가능성: 현재 본건은 공실 상태이며, 상권 활성화 정도 및 시장 상황에 따라 임차인 확보 및 공실 해소에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 복합적 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구 등이 혼합되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 등에 있어 복합적인 검토와 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 임대차 미확인: 임대 관계에 대한 구체적인 정보가 파악되지 않았으나, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 별도의 임대차 계약 관계가 존재하는지 추가 확인이 요구될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 광주시 경안동에 소재한 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 근린상가입니다. 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물이자, 토지와 건물이 일괄 매각되어 관리의 용이성을 갖추고 있습니다. 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 경기광주역 인근이라는 점에서 역세권 상가로서의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 복합적인 토지이용계획으로 인한 활용 제약 가능성, 그리고 중복 사건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 가능성이 높습니다.

* 역세권 잠재력: 경기광주역 인근에 위치하여 향후 역세권 개발 및 유동인구 증가에 따른 상권 활성화 수혜가 예상됩니다.

* 소형 면적: 1층의 소형 면적(약 8.65평)으로, 초기 투자 부담을 낮추고 다양한 업종의 소규모 창업에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 331,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례, 현재 시장 상황, 본건의 예상 임대수익률, 공실 리스크 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.