나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [15] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디211-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (15)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 2층 디211-1호

건물용도: 근린상가

감정가: 192,000,000원

토지면적: 8.94㎡ (약 2.71평)

건물면적: 26.80㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영OOOOOO (영화건설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 상가단지까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 영화건설의 강제경매 개시결정(등기부구분: 갑3)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 광주상설시장정비사업조합 (2021-10-21)

* 강제경매: 영화건설 (말소기준권리, 10,490,566,230원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-05-16, 127,460,210원, 매각으로 말소)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 127,460,210원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의 사항: 임대차 관계가 미상이므로, 인수 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 공동주택, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 이용되고 있습니다. 본 건(2층 디211-1호)의 집합건축물대장 상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'로 기재되어 있으며, 유사 용도의 다른 호실들이 현황 공실임을 감안할 때, 본 건 또한 현재 공실 상태일 것으로 추정됩니다.

4.2. 주변 상권 특성

인근에 주택가와 시장, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 수요는 형성될 수 있으나, 대규모 상권으로 보기에는 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있으며, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등 편의 시설도 구비되어 있습니다.

5.2. 건물 준공 연도

2021년 8월 27일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 중복 사건으로 경매가 진행 중입니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 계획적 관리가 적용됩니다.

* 소로1류, 소로2류, 소로3류 등 다수의 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 자연보전권역 및 특별대책지역 등은 환경 규제와 관련될 가능성이 높습니다.

6.3. 공실 상태

현재 현황 공실로 파악되어, 명도 후 공실 장기화 또는 임대 수익 확보에 대한 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 신축 상가 건물 내 구분 상가입니다. 비교적 깨끗한 건물 상태와 편리한 교통 여건은 장점이나, 중복 사건 진행, 다양한 토지 이용 규제, 현재 공실 상태 등은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상이므로 현장 조사를 통해 실제 점유 현황을 반드시 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 비교적 최신 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 좋으며, 도로에 잘 접해 있습니다.

* 복합 상권: 주거지역과 상업지역이 혼재된 입지로, 다양한 업종의 잠재 수요가 있습니다.

* 저평가 가능성: 공실 상태 및 중복 사건 진행으로 인해 시세 대비 저평가될 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 192,000,000원입니다. 현재 파악된 정보상 인수할 임차인의 보증금은 없으며, 현재 공실 상태임을 감안할 때, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 건물 관리비, 명도 예상 비용, 그리고 잠재적 리스크 요인(중복 사건, 규제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 본 감정가는 하나의 기준점으로 삼되, 희망하는 수익률 목표와 투자 전략에 따라 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.