나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [3] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (3)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447, 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비118호

용도: 판매시설

감정가: 310,000,000원

토지면적: 8.00㎡ (약 2.42평)

토지 지분: 8.0031㎡ (약 2.42평)

건물면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

건물 지분: 24㎡ (약 7.26평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 영OOOOOO

특이사항: 중복 사건

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 경안동에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역입니다. 남동측으로는 "광주중학교"가 위치하고 있습니다.

상가 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건이 속한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 도로에 접해 있으며, 건물은 철근콘크리트구조로 2021년 8월 27일에 사용 승인되었습니다.

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

경기광주역세권 개발 사업과 연계하여 주변 지역의 발전 가능성이 언급되고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 4월 30일자 영화건설의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

선순위 권리: 2021년 10월 21일 접수된 광주상설시장정비사업조합의 소유권보존등기가 말소기준권리보다 선순위입니다.

후순위 권리: 2025년 5월 16일자 서울보증보험의 가압류가 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 채권액(가압류 기준): 127,460,210원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어 내 상가로, 주상복합 단지 내 상업시설입니다.

주변에는 광주중학교, 광주초교가 인접해 있으며, 경안 전통시장, 로데오 거리 등 상업시설이 밀집해 있습니다.

과거에는 재래시장, 로드샵, 관공서 등이 밀집된 항아리 상권으로 약 8만 명의 유동인구가 있었던 것으로 파악됩니다.

현재 본건(B118호)을 포함한 일부 판매시설 및 근린생활시설은 현황 공실 상태입니다.

건물 내에는 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

복합몰링형 상업시설로서, 다양한 업종(판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등)이 입점 가능합니다.

주변에 마트, 병원, 극장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 분석이 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경기광주역(경강선)과의 접근성도 우수합니다.

주변 시설: 학교(광주중학교, 광주초교), 시장(경안전통시장), 편의시설 등이 위치하고 있습니다.

건축물 준공 연도: 2021년 8월 27일로 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

중복 사건: 동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 진행 과정 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

현황 공실: 본건은 현재 공실 상태로, 임대 수익이 발생하지 않고 있습니다. 공실 장기화 시에는 관리비 부담 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

복잡한 토지이용계획 및 제한: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역과 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상임을 유의해야 합니다. 예상치 못한 임차인 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 환경: 현재 검색 결과상으로 특이한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광주 시내에서 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 환경 기초 시설에 대한 논의가 있어왔습니다. 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 광주시의 전반적인 도시 계획 및 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기광주역 인근의 복합 상업시설 내 판매 용도의 구분건물입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 입지 자체는 역세권 및 기존 상권을 배후로 하고 있어 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 중복 사건으로 인한 경매 절차상의 복잡성, 그리고 다양한 토지이용계획 및 제한 사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상인 점 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 경기광주역 인근으로, 교통 편의성이 우수하여 잠재적 수요 확보에 유리합니다.

신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

복합 상업시설: 단지 내 상업시설로, 유동인구 흡수 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

인근 상권: 경안 시장, 로데오 거리 등 기존 상권과의 연계를 통해 활성화될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 개별적인 시장 가치, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰 사례, 본건의 활용 가능성, 권리 분석 결과, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

본 건은 감정가가 310,000,000원으로 책정되어 있으며, '인수 보증금'은 0원이므로 낙찰가에서 직접적으로 추가 인수 비용이 발생하지는 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.