나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [10] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디135호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (10)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디135호

용도: 판매시설

감정가: 318,000,000원

토지면적: 7.85㎡ (약 2.37평)

토지지분: 7.853㎡ (약 2.37평)

건물면적: 23.55㎡ (약 7.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영화건설

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위로는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건이 속한 상가단지까지 차량으로의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지 형상 및 이용상태: 본건의 토지는 대체로 사다리형의 형상을 하고 있으며, '판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설' 등의 용도로 사용되는 건축물의 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태: 본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

건물 구조 및 상태:

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 제1층 디135호로서, 2021년 8월 27일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 몰탈 위 시멘트 마감 등으로, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 03월 12일에 수원지방법원 2025카단60808호로 접수된 한국전력공사의 가압류가 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

주요 권리 현황:

갑1: 소유권보존 (광주상설시장정비사업조합, 2021-10-21)

갑2: 가압류 (한국전력공사, 312,783,400원, 2025-03-12) - 말소기준권리

갑3: 강제경매 (영화건설, 10,490,566,230원, 2025-04-30) - 본 경매 사건 (성남지원 2025타경52100)

갑4: 가압류 (서울보증보험, 127,460,210원, 2025-05-16)

등기부채권 총액: 440,243,610원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. (지상권 개요: 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

(임대관계가 미상이며 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금액이 명확하지 않더라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 지역은 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

업종 현황:

집합건축물대장상 본건의 용도는 '판매시설'로 등재되어 있으나, 현재는 공실 상태로 파악됩니다.

시장 특성: 본건은 재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장정비구역 내에 위치하여, 향후 지역 상권 활성화 정책에 따른 잠재적 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 시설: 본건 남동측 인근에 광주중학교가 위치하고 있으며, 주변에 다양한 시장 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건의 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 환경 관련 제한 구역이 다수 존재하므로, 세부적인 현장 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본건과 동일한 물건에 대한 다수의 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 정확한 경매 진행 상황 및 관련 법적 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

현황 공실: 현재 물건이 공실 상태이므로, 임차인을 직접 모집해야 하는 부담이 존재합니다.

임대관계 불분명: 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 예상치 못한 임차인 인수 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획 및 제한: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 걸쳐 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 여러 환경 및 개발 관련 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어 내 1층 판매시설입니다. 2021년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 파악되지 않아, 입찰 전 현장 방문을 통한 상세한 임대 및 점유 현황 조사가 필수적입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 중복사건 여부와 함께 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

역세권 주변 상업 및 주거 지역에 위치하며, 시장정비구역으로 지정되어 있어 지역 상권 발달 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 건물 노후도가 낮아 향후 유지보수 비용 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 경기광주역 인근에 위치하여 향후 교통 및 생활 인프라 개선에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 소유권 확보 및 향후 관리가 용이합니다.

시장정비구역: 정부 및 지자체의 상권 활성화 정책 수혜 가능성이 있어, 지역 경제 활성화와 연계된 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 318,000,000원

인수 보증금: 0원

(본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대수익률, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.