나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [5] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디104호

용도: 근린상가

감정가: 401,000,000원

토지면적: 10.95㎡ (약 3.31평)

건물면적: 32.84㎡ (약 9.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 상세 정보

건물명: 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어

동/호수: 센트럴 스퀘어 D104호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 08월 27일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 경안동에 소재한 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하는 지역입니다.

건축물대장상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'로 되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

서측, 북동측, 남동측으로 도로에 접하고 있습니다.

수도권 경강선 경기광주역 이용이 가능하며, 이는 분당 및 서울권 접근성을 향상시킵니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2025년 04월 30일 접수된 영화건설의 강제경매 (갑3)입니다.

등기부상 총 채권액은 127,460,210원입니다.

* 소유권보존: 광주상설시장정비사업조합 (2021-10-21)

* 강제경매(말소기준권리): 영화건설 (2025-04-30, 10,490,566,230원)

* 가압류: 서울보증보험 (2025-05-16, 127,460,210원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

*주의사항:* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 특이사항

본건은 중복사건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 입지

본건은 "경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어"라는 복합 상업시설 내 1층에 위치하고 있습니다.

건물은 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로 구성되어 있습니다.

주변에 경안전통시장, 광주종합버스터미널, 이마트, 롯데시네마, CGV 등이 위치하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 현재 상태

집합건축물대장상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'이나, 현재 현황은 공실입니다.

본 건물은 2021년 8월 27일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 광주중학교, 광주초교 등 교육 시설이 위치합니다.

주변에 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 내에는 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 절차에 혼선이 있을 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대

현재 상가 공실 상태이므로, 매수 후 공실 장기화 또는 임차인 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 파악되지 않아, 인수할 수 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본 건이 소재한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로 접합, 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(광주중, 광주초), 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 있어 제약 조건으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 경안동, 경기광주역 인근의 복합 상업시설 내 1층 상가입니다. 역세권이라는 입지적 강점과 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 중복사건이라는 점, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들은 신중한 접근을 요구합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸될 예정이라 비교적 명확하나, 임대차 관계 미확인은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 경기광주역 역세권 상권으로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계 정리가 깔끔합니다.

* 아파트, 상가, 문화시설 등이 복합된 단지 내 상가로 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 401,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 가능성 및 공실 기간 동안의 예상 손실분을 반영해야 합니다.

* 주변 상권 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 시장 가치를 판단해야 합니다.

* 중복사건으로 인한 경매 절차 진행 가능성 및 불확실성을 감안해야 합니다.

* 토지이용계획상의 다양한 제한 사항으로 인한 향후 활용 가능성 및 개발 이익을 분석해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

10. 추가 확인 사항

* 본건이 위치한 지역 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다. (본 정보로는 파악 불가)

* 중복사건 관련하여, 진행 중인 다른 경매 사건의 진행 상황 및 기일을 파악하여 입찰 시점을 조율하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.