나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [7] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

성남지원 2025타경52100 (7)

1.2. 소재지

경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 디122-2호

1.3. 물건 현황

용도: 근린상가 (집합건축물대장 상 판매시설, 현황 공실)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층

사용승인일: 2021.08.27

1.4. 감정가

369,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 10.63㎡ (약 3.21평)

토지 지분: 10.6274㎡ (약 3.21평)

건물면적: 31.87㎡ (약 9.64평)

건물 지분: 31.87㎡ (약 9.64평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

영OOOOOO

1.9. 특이사항

중복 사건으로, 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있음을 의미합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 "광주중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 상가단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2025년 4월 30일 접수된 영화건설의 강제경매개시결정 (등기부 등본상 갑3)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 다음 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 광주상설시장정비사업조합 명의의 소유권보존등기 (갑1)

* 서울보증보험 명의의 가압류 (갑4, 127,460,210원)

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 본건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 단지 특성

건물은 철근콘크리트구조로 2021년 8월 27일 사용승인되었습니다. '경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어'는 공동주택(아파트), 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등이 복합된 대규모 단지입니다.

4.2. 주변 상권

주거 단지, 상업 시설, 시장 등이 혼재된 지역으로, 상권 형성에 필요한 기본적인 요소는 갖추고 있습니다. 인근 부동산 매물 정보에 따르면 복합상가, 메디컬 타워 등 다양한 상가들이 거래되고 있어, 상권의 활성화 가능성을 엿볼 수 있습니다.

4.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 다양한 용도 지역 지정은 지역의 복합적인 개발 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 광주중학교 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역입니다. 주변에 다수의 상업시설 및 주택가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내 부대시설

건물 자체적으로 위생 급배수 설비, 전기 설비, 화재 탐지 설비, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있어 현대적인 건물 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

본건은 현재 공실 상태로, 임대 수익이 발생하기까지 공실 위험에 노출될 수 있습니다.

6.2. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 진행 과정에서 추가적인 절차적 복잡성이나 이해관계 충돌 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 외에도 소로1류, 소로2류, 소로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(광주중학교, 광주초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 시장정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 다양한 법규에 따른 행위 제한 및 관리 지역에 포함되어 있습니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 관련 부서(도시계획과, 교육청 등)를 통해 세부 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물 내 상가로, 복합 단지 내 위치하여 잠재적인 수요 확보가 가능합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 중복 사건 존재 및 복합적인 토지 이용 계획상의 제약이 있다는 점은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변 상권 및 지역 개발 계획 등을 면밀히 분석하여 임대 수익 창출 가능성을 평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화 우려가 적습니다.

* 복합 단지 내 상가: 아파트 단지와 함께 있어 고정 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 광주 시내 접근성이 좋고, 도로에 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 말소되어 인수할 부담이 없습니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정 등으로 향후 지역 개발 기대감을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 공실 상태, 중복 사건, 주변 상권 시세, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 일반적으로 경매에서 감정가의 70% ~ 90% 사이에서 입찰을 고려하는 경우가 많습니다.

본 건의 경우, 공실 위험 및 제반 사항을 고려하여 3억 2천만 원 ~ 3억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 참고용이며, 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 시장 상황 및 본건의 세부 사항에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.