나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52100 [2] 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2024.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 경안동 소재 ""광주중학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및
다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건 상가단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건(사용승인: 2021.08.27)내
제1층 제비113호외 5개호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈위 시멘트마감 등
창호 : 샤시 창호 등 입니다.

이용상태

기호1,3,11: 집합건축물 대장 상 용도는 '판매시설'이나 현황 공실 입니다.

기호4,12,13: 집합건축물 대장 상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 공실 입니다.

설비내역

위생 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터, 승강기설비, 지하주차장 등을
갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의토지로 '판매시설,근린생활시설,문화및집회시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건이 소재한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역
(지구단위계획구역 세부내용은 도시계획과에 별도확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주초교])<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역<수도법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 광주시 경안동에 소재하는 경기광주역 금호리첸시아센트럴스퀘어 내 상가 물건입니다.

사건번호: 성남지원 2025타경52100 (2)

물건종별: 근린상가 (집합건물)

소재지: 경기도 광주시 경안동 447 경기광주역금호리첸시아센트럴스퀘어 1층 비114호

토지면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

건물면적: 64.30㎡ (약 19.45평)

건물 준공년도: 2021년 8월 27일

감정가: 1,116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 영OOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치하며, "광주중학교" 남동측 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위에는 단독 및 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 입지 환경은 보통 수준입니다.

건축물은 철근콘크리트구조로 2021년 8월 27일에 사용 승인되었으며, 외벽은 석재 붙임으로 마감되었습니다. 본 건이 속한 토지는 서측, 북동측, 남동측으로 각각 도로에 접하여 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 4월 30일 접수된 영화건설의 강제경매개시결정 등기(채권액 10,490,566,230원)입니다.

그 외 2021년 10월 21일자 광주상설시장정비사업조합의 소유권보존등기와 2025년 5월 16일자 서울보증보험의 가압류(채권액 127,460,210원)가 존재합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 등).

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 확인되며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 있는 경우, 인수 여부와 관계없이 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 집합건축물대장상 용도는 '판매시설' 또는 '근린생활시설'로 되어 있으나, 현재 이용 상태는 공실입니다.

주변은 주택가와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 단독·다세대주택, 주상복합, 근린생활시설, 시장 등이 밀집해 있습니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 특히 "경기광주역"과 인접하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2021년 준공된 신축급 상가 건물로서, 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등 최신 편의시설을 갖추고 있어 이용객의 편의성이 높습니다.

토지 이용계획 상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 소로 1류, 2류, 3류 도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

주의사항으로는 "광주중학교", "광주초교" 인근의 상대보호구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 다수 존재하여 향후 개발이나 이용 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 지역은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장 이용이 가능하며, "경기광주역"이 가까워 광역 이동이 용이합니다. 차량 이용 시에도 서측, 북동측, 남동측으로 접한 도로를 통해 원활한 이동이 가능합니다.

건물 내에는 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등 현대적인 편의시설이 완비되어 있으며, 주변에 시장 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

"광주중학교", "광주초교" 등의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다.

중복 사건으로 진행 중이므로, 경매 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있어 지속적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제가 존재하여 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건 인근에서 명확한 혐오시설이 확인되지는 않습니다. 그러나 토지이용계획에 언급된 '가축사육제한구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등은 잠재적인 환경적 이슈로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 준공된 신축급 상가 건물 내에 위치하며, "경기광주역"을 중심으로 형성되는 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 현대적인 시설과 우수한 접근성을 갖추고 있으나, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점, 중복 사건이라는 특이사항, 다수의 환경 관련 규제 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 감정가 11억 1,600만원은 건물 연면적과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* "경기광주역" 역세권 프리미엄: 역을 중심으로 한 상권 활성화 수혜 기대.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후화가 적고 현대적인 시설 보유.

* 편의시설 완비: 에스컬레이터, 승강기, 지하주차장 등 고객 편의성 증대.

* 안정적인 배후 수요: 주변 주거 및 상업 시설과의 시너지 효과 기대.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,116,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공실 상태 및 향후 예상 공실 기간

* 임대 관계 미확인에 따른 명도 절차 리스크

* 중복 사건으로 인한 경매 절차의 불확실성

* 인근 유사 상가의 시세 및 최근 거래 동향

* 건축물 용도 제한 및 환경 규제 사항

현재 공실 상태임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요하며, 정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 임대 시세 조사, 상세 상권 분석 결과 등을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도로 제외할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.