나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [6] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-68)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2024타경559978 (6) 사건에 대한 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559978 (6)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68, 새림빌리지 에이동 4층 401호 (도로명 주소: 인천광역시 옹진군 영흥남로 453-1)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호 (다세대주택)

* 사용승인일: 2023년 11월 13일

* 감정가: 179,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 63.67㎡ (약 19.26평)

* 토지 지분: 63.6666㎡ (약 19.26평)

* 건물 면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

* 건물 지분: 48.14㎡ (약 14.56평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 소재하며, "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결되어 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

본 물건은 감정평가서상 매각으로 인해 위 권리 위에 설정된 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다. 등기부등본 상 채권 총액은 1,662,000,000원이며, 말소기준권리는 남동신용협동조합의 근저당권(2024-04-30 접수, 1,272,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사새림건설 (2024.04.30)

* 근저당: 남동신용협동조합 (말소기준권리)

* 근저당: 유영길, 한성덕 (다수)

* 임의경매 개시 결정: 남동신용협동조합 (2024.09.13)

* 압류: 인천세무서장 (2026.04.13)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주거 지역이면서 농경지, 임야 등 자연환경과 혼합된 지역 특성을 보입니다. 이는 전원생활 또는 주말 주택 등으로 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 47~48㎡)의 다세대주택이 2024년 2월 65,000,000원, 2025년 12월 65,000,000원에 거래되었습니다. 이는 연식이 오래된 건물(2003~2007년식) 기준의 시세입니다.

4.3. 새 건물 가치 반영

본건은 2023년 11월 사용승인이 완료된 신축 건물이라는 점에서, 앞서 언급된 오래된 건물들의 시세보다는 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 신축 프리미엄을 고려 시, 제시된 감정가 179,000,000원은 신축 건물로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다. 하지만 주변 연식 있는 건물의 시세와는 큰 격차를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인천광역시 옹진군 영흥면 외리는 영흥도 내에 위치하며, 영흥보건지소, 면사무소, 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 존재합니다. 또한, 해수욕장 등 관광 자원이 있어 주말 및 휴양 목적의 수요도 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

현재까지 조사된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석으로 특별히 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지는 경매 물건명세서에 따라 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 매각 결정기일까지 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 자격 취득 가능 여부를 확인해야 합니다. 이는 일반적인 주택 거래보다 복잡한 절차를 수반할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 1,662,000,000원으로 매우 높다는 점은 채권자들이 적극적으로 권리 행사를 할 가능성을 시사하며, 경매 과정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 다세대주택으로, 최신 건축물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 주변 시세가 연식 있는 유사 면적 물건의 경우 65,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 179,000,000원과의 괴리가 크다는 점은 면밀한 시장 조사와 가치 판단이 필요함을 시사합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무는 입찰에 참여하는 데 있어 주의해야 할 중요한 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 희소성과 미래 가치 상승 잠재력

* 영흥도라는 입지적 특성을 활용한 주말 주택 또는 임대 수익 가능성

* 잠재적 리스크(농지취득자격증명) 해소 시, 감정가 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 179,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세와의 격차, 신축 건물로서의 가치, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무와 같은 리스크 요소를 종합적으로 고려하였습니다.

따라서, 보증금 반환 리스크 및 시장 상황을 감안하여, 신중하고 전략적인 접근이 필요합니다. 현재 시점에서는 감정가의 약 70~80% 수준인 120,000,000원 ~ 140,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 입찰 전 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최종 확인하시고, 해당 지역의 실제 거래 동향 및 유사 신축 물건의 시세에 대한 추가적인 심층 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.