나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [10] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-72)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2024타경559978 (10)

소재지

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 3층302호

건물명

새림빌리지 B동

토지/건물면적

토지 63.67㎡ (약 19.26평), 건물 전용면적 51.00㎡ (약 15.43평)

건물층수 및 호수

4층 건물 중 3층 302호

용도

다세대주택

감정가

189,000,000원

2.1. 면적 정보

토지 면적

63. 67㎡ (약 19.26평)

건물 전용 면적

51. 00㎡ (약 15.43평)

토지 지분

63. 6667㎡ (약 19.26평)

건물 지분

51㎡ (약 15.43평)

2.2. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

기호1 토지는 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

3.3. 도로 상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

3.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 (근저당권, 남동신용협동조합, 2024.04.30 접수)

등기부채권 총액: 1,662,000,000원

매각으로 소멸될 권리: 별도등기, 근저당권, 압류 등 대부분 말소될 것으로 예상됨.

4.2. 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없음. (지상권 관련 언급은 있으나 상세 내용 누락)

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상임.

(주의: 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역 파악이 필수적입니다. 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다.)

4.4. 특별 권리사항

농지취득자격증명, 공동담보, 별도등기

5. 상권분석

5.1. 주변 유사 물건 매매 사례

* 영흥빌라 (2024.02.14): 48.74㎡, 65,000,000원 (약 1,333,600원/㎡)

* 산마루빌 (2025.09.29): 108㎡, 153,000,000원 (약 1,416,667원/㎡)

* (2-0) (2025.12.10): 47.395㎡, 65,000,000원 (약 1,371,450원/㎡)

5.2. 시세 분석

제공된 주변 실거래가 기준, 다세대 주택의 거래가는 약 130만 원/㎡ 초중반대에서 형성되고 있습니다. 본건 전용면적 51㎡ 기준 시세는 약 6,600만 원 ~ 7,000만 원 수준으로 추정됩니다.

5.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 189,000,000원으로, 주변 실거래가와 비교 시 현저히 높게 평가되었습니다. 이는 2024년에 완공된 신축 건물임을 반영한 결과로 보이나, 약 370만 원/㎡에 달하는 감정가는 주변 시세(약 130만 원/㎡)와 큰 괴리를 보이므로, 투자 시 면밀한 시세 재확인 및 가치 평가가 반드시 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

"영흥보건지소"가 인근에 위치하여 기본적인 보건 서비스 접근성이 양호합니다.

6.2. 주변 환경

단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 도심과는 다소 떨어진 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6.3. 교통

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시에는 인근 지선버스 정류장을 이용해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 매각결정기일까지 미제출 시 입찰 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성이 있습니다. (주의: 보증금/차임이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 정확한 점유 관계 파악이 필수입니다.)

* 건축물 현황도상 위치 오류: 일부 호수의 위치 및 출입문 표식이 공부와 다르게 되어 있으나, 면적 동일 및 대칭 구조로 감정가는 동일하게 평가되었습니다. 실제 현황 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 주변 유사 물건 실거래가와 감정가 간 큰 차이가 존재하여, 투자 시 주의가 필요합니다.

* 이용 제한: 가축사육제한구역, 성장관리구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않으나, 영흥도 전체 개발 계획 및 인근 지역 현황에 대한 추가적인 현장 조사 및 위성 지도 확인을 통해 잠재적 영향 여부를 검토하는 것이 좋습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 소재한 새림빌리지 B동 3층 302호 다세대주택으로, 2024년 완공된 신축 건물입니다. 주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 조용하며, 영흥보건지소 인근에 위치합니다. 등기부상 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 제출 필수, 임대 관계 미상 등의 특이사항이 있습니다. 특히, 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 최신 신축 건물: 2024년 완공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 토지 사용 목적 명확: '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어져 있어, 향후 건축물 및 토지 이용에 대한 계획이 명확합니다.

* 지역 성장 잠재력: 성장관리구역에 포함되어 있어 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 6,500만 원 ~ 7,000만 원 수준으로, 면적당 약 130만 원/㎡ 내외의 시세가 형성되어 있습니다.

이는 본건의 감정가(약 370만 원/㎡)와 상당한 차이를 보입니다. 신축 건물임을 감안하더라도 시세와의 괴리가 크기 때문에, 투자자는 감정가를 기준으로 무조건 접근하기보다는 시장 가치를 보수적으로 재평가할 필요가 있습니다.

주변 실거래가 수준을 기준으로 접근한다면 7,000만 원 ~ 8,000만 원 수준을 고려할 수 있습니다.

감정가 189,000,000원을 기준으로 접근할 경우, 보수적으로 보더라도 1억 3천만 원 ~ 1억 5천만 원 수준에서 신중하게 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 물건의 실제 상태, 경매 시장 분위기, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (본 보고서는 법적 구속력이 없으며, 최종 결정은 투자자 본인의 책임하에 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.