나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [7] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-72)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경559978 (7)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72, 새림빌리지 비동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 63.67㎡ (약 19.26평)

토지지분: 63.6667㎡ (약 19.26평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물지분: 51㎡ (약 15.43평)

1.3. 건물 정보

본건 건물의 건축물대장상 정보에 따르면, 새림빌리지 A동은 2021년 6월 8일 신축 허가를 받아 2023년 11월 13일 사용 승인을 받은 건물입니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 2024년 3월 25일에 등기되었습니다. 본 물건인 201호는 2층에 위치하며, 공급면적은 51.00㎡ (약 15.43평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 일대는 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 인근에 지선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. "영흥보건지소"가 인접해 있어 기본적인 의료 시설 접근이 편리하며, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 지역은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 4월 30일에 접수된 남동신용협동조합의 근저당권입니다. 등기부등본상 을구의 근저당권 및 갑구의 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항

* 본 물건은 '별도등기' 사항이 있으나, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지에 대해 2022년 5월 18일 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어졌습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 지역의 다세대주택 최근 3년간 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월: 48.74㎡ (약 14.75평) 다세대주택, 6,500만원

* 2025년 9월: 108㎡ (약 32.67평) 다세대주택, 15,300만원

* 2025년 12월: 47.395㎡ (약 14.33평) 다세대주택, 6,500만원

4.2. 시세 분석

본건의 감정평가액은 1억 8,500만원입니다. 하지만 최근 유사 면적의 거래 사례(47.395㎡ ~ 48.74㎡)가 6,500만원 수준으로, 감정가와 실제 거래 시세 간에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 본건이 2021년~2023년에 신축된 비교적 최신 건물인 점을 감안하면, 오래된(2003년~2007년 준공) 비교 대상 주택들의 시세가 낮게 반영되었거나, 감정평가액이 최신 건물임을 감안하여 높게 산정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다. "영흥보건지소"가 인근에 위치하며, 차량 접근 및 지선버스 정류장 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 물건은 '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

6.2. 혐오시설 입지 가능성

과거 인천시가 영흥면 일대를 자체 쓰레기 매립지(인천에코랜드) 후보지로 발표한 바 있으며, 이로 인해 주민들의 강력한 반발이 있었고 지역 이미지에 부정적인 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.

6.3. 시세와의 괴리

감정평가액과 유사 면적의 오래된 건물 거래 사례 간 시세 차이가 커, 시세 판단에 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축된 건물(2021년~2023년 준공)이라는 장점이 있으나, 감정평가액과 유사 면적의 구형 건물 거래 사례 간 시세 차이가 큰 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 특히 '농지취득자격증명' 제출이 필수 요건이므로, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 보증금 몰취의 위험이 있습니다. 또한, 과거 영흥도 일대의 쓰레기매립지 추진 논란으로 인한 지역 이미지 영향도 고려해야 합니다. 토지에 대해 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어진 점은 향후 토지 이용이나 개발 가능성을 살펴볼 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 상태 유지 가능성이 있습니다.

* 토지에 대한 '공동주택 신축' 전용허가 사항으로 인해 향후 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

* 섬 지역의 특성을 고려한 투자 가치(휴양, 전원 생활 등)를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1억 8,500만원입니다. 그러나 유사 면적의 오래된 건물 거래 사례가 6,500만원 수준임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '농지취득자격증명' 제출 요건과 과거 혐오시설 유치 논란 등의 위험 요소를 고려하여, 감정평가액의 70% 수준인 약 1억 2,950만원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 조사와 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.