나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [8] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-72)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2024타경559978 (8)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 2층202호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOO

1.2. 가격 정보

감정가: 185,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 63.67㎡ (약 19.27평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 위치하며, 주변에는 "영흥보건지소"가 있으며, 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존은 주식회사새림건설이며, 이후 다수의 근저당권 및 압류가 설정되었습니다. 주요 권리로는 남동신용협동조합의 근저당이 말소기준권리이며, 인천세무서장의 압류가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 남동신용협동조합의 근저당(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. (지상권 개요: 정보 없음)

3.4. 임차인 현황 (주의사항 포함)

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 (제공 정보 기반)

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

주변이 주거용 건물, 농경지, 임야 등으로 구성된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 (제공 정보 기반)

인근에 영흥보건지소가 있어 의료 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설 (정보 없음)

제공된 정보 내에서 주변 교육 시설에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

5.3. 의료시설 (영흥보건지소 언급)

인천광역시 옹진군 영흥면 영흥보건지소 북동측 인근에 위치하여 의료 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본 건 토지는 2022년 5월 18일 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어졌습니다. 이에 따라 매각물건의 낙찰자는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

6.2. 별도등기

등기부상 '별도등기' 사항이 존재합니다. 이는 별도의 등기된 권리가 있음을 의미하며, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나입니다.

6.4. 임대관계 미상

임대차 관계가 불분명하므로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있을 경우 그 대항력 및 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.5. 공부와의 차이 (구분건물)

건축물 현황도상 특정 호수(기호7-기호10)의 위치와 출입문 표식이 반대로 되어 있는 상태가 있으나, 평가에서는 공부상 위치를 기준으로 하였습니다. 다만, 면적이 동일하고 내부 평면이 대칭 구조인 호수(기호7과 기호8, 기호9와 기호10)는 감정평가액이 동일하므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

6.6. 건물/토지 지번 불일치 (707-72 vs 707-68, 비동 vs A동)

제공된 물건 정보의 소재지가 '외리 707-72 새림빌리지 비동'이나, 건축물대장상의 건물은 '외리 707-68번지 새림빌리지 A동'으로 기재되어 있습니다. 동일 단지 내 인접한 건물일 가능성이 높으나, 정확한 위치 및 동(棟) 구분이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 위치한 다세대주택으로, 공동주택 신축 허가가 이루어진 토지를 포함하고 있어 개발 잠재력이 있습니다. 하지만 농지취득자격증명 제출 의무, 별도등기, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

7.2. 시세 분석 관련 의견

제공된 최근 매매 사례 중, 약 47-48㎡ 면적의 다세대주택이 6,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건 건물 면적(51.00㎡)이 유사하나, 감정가는 185,000,000원으로 시세와의 격차가 큰 편입니다. 이는 토지 가치 또는 감정평가 시점의 시장 상황, 토지 개발 잠재력 등이 반영된 결과로 추정됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력 (토지 전용 허가)

본 건 토지에 공동주택 신축 허가가 이루어진 점은 향후 토지 가치 상승 또는 개발 가능성을 시사합니다.

8.2. 지역 개발 가능성 (영흥도)

영흥도는 섬 관광지로서 지속적인 개발 및 투자가 이루어지고 있는 지역으로, 지역 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

8.3. 소형 면적 활용

51㎡의 전용 면적은 소형 주택으로서 임대 수요가 꾸준할 수 있으며, 비교적 낮은 가격대로 접근 가능한 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 185,000,000원입니다.

9.2. 시세 비교 분석

유사 면적(약 47-48㎡)의 다세대주택이 6,500만원에 거래된 사례가 있으나, 본 건의 감정가는 이보다 현저히 높습니다. 이는 토지 가치와 개발 잠재력이 반영된 것으로 보입니다.

9.3. 권리 및 리스크 고려

농지취득자격증명 제출 의무, 별도등기, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

9.4. 최종 입찰가 제안

상기 감정가, 시세, 권리 및 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

구체적으로는 138,750,000원에서 166,500,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

다만, 실제 투자 시에는 법원 현황 조사, 등기부 등본 재확인, 현장 방문 등을 통해 추가적인 정보를 수집하고, 개별적인 투자 판단에 따라 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.