나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [9] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-72)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 인천지방법원 2024타경559978 (9)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-72 새림빌리지 비동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정평가액: 189,000,000원

토지 면적: 63.67㎡ (약 19.26평)

건물 면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 소재하며, "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

지적상으로는 남동측 소로 폭의 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지 이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 남동신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 1,662,000,000원이며, 현재 등기부상 모든 근저당권 및 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, '별도등기'가 있다는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 새림빌리지(B동)는 2021년 건축허가, 2024년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

주변 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 면적 47~48㎡ 내외의 다세대주택이 2024년 2월 65,000,000원, 2025년 12월 65,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정평가액 189,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준으로, 시장 가격 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

다만, 거래된 사례들이 본건과 동일한 단지 내의 물건이 아닐 수 있으며, 건축 연도가 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

5. 생활정보

주변에 영흥보건지소가 위치하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 매각물건의 토지는 농지에 해당하며, 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 입찰보증금이 반환되지 않는 중대한 리스크가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 인수 또는 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 별도등기 존재: 등기부상 '별도등기' 표기는 추가적인 권리나 제한이 있을 수 있음을 시사하므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액(189,000,000원)과 주변 시세(약 65,000,000원) 간의 큰 차이는 향후 낙찰 후 가치 평가 또는 처분에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 다세대주택으로, 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 제출이라는 까다로운 조건과 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히, 감정평가액과 최근 거래된 유사 면적의 시세 간의 큰 차이는 본건의 가치 평가에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 신축 허가 이력은 향후 개발 가능성을 시사할 수 있으나, 현재로서는 다세대주택으로서의 가치를 우선적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

* 토지 이용 계획: '공동주택 신축' 목적의 전용허가 이력은 향후 토지 활용 가능성에 대한 잠재적 가치를 가집니다. (단, 농지취득자격증명 요건 충족 시)

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 만약 감정평가가 높게 책정되었다면, 시장 가격 수준에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 유사 면적 거래 사례 가격을 고려할 때, 시장가치는 약 65,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정평가액은 189,000,000원으로 시세와 큰 괴리가 있습니다.

농지취득자격증명 제출 조건, 임대 관계 미확인 등 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 가격을 기준으로 하되, 소폭의 경매 프리미엄을 고려하여 70,000,000원에서 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.