나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [3] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-68)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경559978 (3) 사건번호로 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 건의 소재지는 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 175,000,000원입니다.

토지 면적은 63.67㎡ (약 19.26평)이고, 건물 면적은 48.14㎡ (약 14.56평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매의 채권자는 남동신용협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치하며, 주위에는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

"영흥보건지소"의 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 지선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

영흥도는 섬 지역의 특성을 가지며, 이러한 지역적 특성이 입지 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 30일에 접수된 남동신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

경매는 2024년 9월 13일 접수된 남동신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑2)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 1,682,105,000원으로 파악됩니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

매각물건명세서에 따르면, 본 건의 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않습니다.

토지 이용과 관련하여, 2022년 5월 18일 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어졌다는 점이 확인되었습니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상으로 파악되어 잠재적인 임차인 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 영흥면 외리 지역은 전원적인 주거 환경과 더불어 농경지, 임야 등이 혼재된 특성을 보입니다.

지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상되며, 대규모 상업 시설보다는 지역 특색에 맞는 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.

섬 지역의 경제는 관광, 어업, 농업 등과 연계될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 영흥보건지소가 위치하여 기본적인 의료 서비스 접근이 용이합니다.

인근 지선버스 정류장을 통해 영흥도 내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

주변 편의시설 및 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 지역 내에서 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 추정됩니다.

차량 접근이 가능하여 자가용 이용 시 이동이 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 취득하지 못하면 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그들의 법적 지위 및 보증금 승계 여부 등을 면밀히 조사해야 할 필요가 있음을 시사합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

건축물현황도상의 호수 위치와 실제 출입문 표식이 일부 반대로 되어 있는 점은 향후 관리 및 이용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 규제를 받을 수 있습니다.

반면, '공동주택 신축' 목적의 전용허가 사실은 향후 토지 이용의 잠재적 가능성을 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 175,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 보면, 유사 면적(약 47~48㎡)의 다세대주택이 2024년 2월과 2025년 12월에 각각 65,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가와 현재 시세 간에 상당한 차이가 있음을 시사합니다.

농지취득자격증명 발급 의무와 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 리스크를 철저히 검토하고 관리할 수 있다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 옹진군 영흥도라는 지역적 특성 보유.

* 감정가와 최근 시세 간의 격차를 통한 시세 차익 기대 가능성.

* '공동주택 신축' 목적의 토지 전용허가로 인한 장기적 토지 이용 가능성.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 적음 (단, 점유 관계 별도 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(47.395~48.74㎡)의 다세대주택이 2024년 2월과 2025년 12월에 65,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로, 현재 시세는 65,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(175,000,000원)와 시세 간의 큰 차이, 그리고 농지취득자격증명 발급의 불확실성 및 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시세보다 소폭 높게 책정하여 감정가의 존재를 일부 반영하되, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적인 수준을 유지한 금액입니다. 최종 입찰가 결정은 현장 조사 및 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등 추가적인 정보 수집 후 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.