나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [5] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-68)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경559978 (5)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 3층302호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOO (등기부상 남동신용협동조합으로 확인됨)

감정가: 179,000,000원

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 63.67㎡ (약 19.26평)

토지 지분: 63.6667㎡ (약 19.26평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

건물 지분: 48.14㎡ (약 14.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물대장상 정보:

건물명: 새림빌리지 A동

주용도: 공동주택 (다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2023년 11월 13일

층수: 지상 4층 중 3층

승강기: 1대 설치됨

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

2.2. 편의시설

주변 지역에 근린생활시설이 소재하며, 가까운 거리에 영흥보건지소가 위치함. 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 영흥면 중심지 또는 연안부두 방향으로 이동이 필요할 수 있음.

2.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 주거 환경을 저해할 만한 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 일부 존재하거나 분포할 가능성이 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2024년 4월 30일 (주식회사새림건설)

말소기준권리: 근저당권 (남동신용협동조합, 2024년 4월 30일 접수, 1,272,000,000원)

이 외 다수의 근저당권, 근저당권 공동담보, 압류(인천세무서장) 등이 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부 채권 총액: 1,662,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 백*

보증금: 30,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024년 7월 25일

확정일자: 2024년 12월 2일

배당신고일자: 2024년 12월 2일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 본건 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정임. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건의 감정가는 179,000,000원이나, 최근 유사 면적의 다세대주택 실거래가 정보에 따르면, 동일 주소지(인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68)에 위치한 건물(영흥빌라)의 2024년 2월 거래 사례는 48.74㎡ 면적에 65,000,000원이었습니다.

다른 유사 면적(47.395㎡)의 다세대주택 거래 사례(2025년 12월)에서도 65,000,000원의 실거래가가 있었습니다.

이는 본건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 동일 단지 내 비교 사례의 정확성 및 신축 건물(2023년 사용승인)의 가치 반영 여부에 대한 면밀한 검토가 필요해 보입니다.

제공된 정보들을 종합해 볼 때, 현재 시세는 65,000,000원에서 75,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 동종/유사 물건 거래 현황

본건과 유사한 면적(48.14㎡)의 다세대주택은 제공된 최근 거래 정보 기준으로 65,000,000원에서 70,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

이는 본건의 감정가 179,000,000원과는 큰 격차를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 영흥면 지역에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 4층 건물에 승강기가 설치되어 있어 고층 거주시 편리성이 있습니다.

5.2. 교육 환경

인근에 직접적인 초, 중, 고등학교가 위치하지 않아, 통학을 위해서는 별도의 교통편이 필요할 것으로 예상됩니다. 영흥면 내 학교 시설을 이용하게 될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되므로, 권리 인수와 관련된 큰 리스크는 없어 보입니다.

6.2. 현황상 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 반드시 사전에 준비해야 합니다.

건축물 현황도상 위치와 출입문 표식 불일치: 일부 호수에서 발생하는 문제로, 본건(302호)에는 직접적인 영향이 없을 수 있으나, 건물 관리 또는 향후 거래 시 참고 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

지역적 특성: 영흥면은 섬 지역으로, 본토와의 접근성, 생활 편의시설의 다양성 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

부동산 시장 변동성: 최근 실거래가와 감정가 간의 큰 괴리가 존재하므로, 실제 시장 가치 재평가 및 경쟁 입찰 시 예상보다 낮은 낙찰가를 받지 못할 위험이 있습니다.

7. 투자 포인트

최근 신축된 건물(2023년 사용승인)로, 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

감정가 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

인천 옹진군 영흥면 지역의 개발 가능성 및 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치한 신축 다세대주택입니다. 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 가장 큰 특징은 감정가(179,000,000원)와 제공된 실거래가 정보(65,000,000원 ~ 70,000,000원) 간의 큰 차이입니다. 이는 신축 건물로서의 가치와 주변 오래된 건물의 시세 간의 괴리 또는 감정평가의 적정성에 대한 의문을 제기합니다. 농지취득자격증명 제출 요건을 충족하는 것이 필수적이며, 이를 사전에 확인해야 합니다. 투자자는 감정가와 실거래가 정보를 면밀히 비교 분석하여, 실제 시장 가치를 판단하고 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 가격은 약 65,000,000원에서 70,000,000원 수준입니다.

하지만 본건은 2023년에 신축된 건물이라는 점과 감정가가 179,000,000원이라는 점을 고려할 때, 실제 시장 가치가 실거래가 정보만으로 파악되는 것보다 높을 가능성도 배제할 수 없습니다.

본건의 감정가가 실제 가치보다 높게 책정되었을 가능성과, 그럼에도 신축 건물로서의 매력도를 고려하여, 합리적인 투자 수익을 확보하기 위한 예상 입찰가는 75,000,000원에서 85,000,000원 사이를 권장합니다.

이는 시세 대비 저가 매수 기회를 포착하면서도, 경쟁 입찰 시 낙찰 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 추가로 진행한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.