나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [4] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-68)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경559978 (4)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7,900만원

건물면적: 48.14㎡ (약 14.56평) - 전용면적

토지면적: 63.67㎡ (약 19.26평) - 토지지분

준공일: 2023년 11월 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOO (남 )

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치.

주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 지선버스 정류장 소재.

도로: 지적상 남동측 소로 폭의 포장도로와 연결되어 있으며, 본건으로의 진입이 용이함.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역.

1.2. 권리분석

총 등기부채권액: 약 16억 6,200만원 (근저당, 압류 등 포함).

말소기준권리: 2024년 4월 30일자 남동신용협동조합의 근저당 (을1).

경매개시결정: 2024년 9월 13일자 남동신용협동조합의 임의경매 (채권자: 남OOO).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부상 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 소멸 예정).

임차인 현황:

* 이규성 (이 )

보증금: 3,000만원

차임: 65만원

전입일자: 2024년 7월 26일

확정일자: 2024년 7월 25일

배당신고일자: 2024년 12월 2일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금은 없음).

1.3. 상권분석

본건은 영흥면 소재지로, 주변이 전원적인 주거 및 농경지, 임야 등으로 구성되어 있음.

대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있어, 상업적 가치보다는 주거 가치에 집중될 것으로 판단됨.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 유사 면적의 경우 6,500만원 내외의 거래가 이루어졌음 (2024년 2월, 2025년 12월).

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 영흥보건지소가 소재하며, 근린생활시설이 일부 존재. 영흥면 소재지 중심부까지의 접근성에 따라 추가적인 편의시설 이용 가능.

교통: 지선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됨.

주거환경: 전원 및 해안 지역의 특성을 가지며, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 리스크 존재.

감정가와 시세의 괴리: 감정가(1억 7,900만원) 대비 최근 유사 면적 매매가(약 6,500만원)가 현저히 낮아, 낙찰 후 재매각 또는 추가적인 시세 하락 가능성 고려 필요.

공동담보, 별도등기: 등기부상 복잡한 권리관계 (채무 총액이 감정가 대비 매우 높음).

영흥면 지역 특성: 섬 지역의 경우, 인구 유입 및 외부 접근성, 지역 경제 활성화 등에 따라 부동산 가치 변동성이 있을 수 있음.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 영흥도 지역 특성을 고려할 때, 인근에 유해하거나 혐오스러운 시설이 있을 가능성은 낮으나, 현장 방문을 통해 최종 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2023년 사용승인)인 다세대주택으로, 전용면적 48.14㎡ (약 14.56평)에 해당하는 물건임.

채무 총액이 감정가 대비 매우 높아 채권자에게 유리한 경매로 보이나, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이가 존재함.

대항력 있는 임차인은 없으나, 농지취득자격증명 제출 요건이 중요함.

새로운 건물이지만, 주변의 유사 면적 다세대 주택의 최근 거래 가격이 6,500만원 수준임을 고려할 때, 감정가 1억 7,900만원은 과대평가되었을 가능성이 높음.

부동산 임의경매이므로, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸됨.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 최근에 준공(2023년)되어 건물의 노후도가 낮음.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 소유권을 확보함.

저평가 가능성: 최근 실거래가(6,500만원)를 기준으로 시세 차익 또는 임대 수익을 고려한 입찰 전략 수립 가능.

농지취득자격증명 관련: 해당 요건을 충족하는 경우, 경매 절차상 문제없이 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,900만원이나, 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가는 6,500만원 수준임.

건물 연식(신축) 및 위치 등을 고려하더라도, 감정가와 실거래가의 차이가 매우 크므로 신중한 접근이 필요함.

인수되는 보증금은 0원이므로, 실거래가를 기준으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

최근 실거래가 6,500만원에 약간의 프리미엄(신축, 위치 고려)을 더하거나, 보수적으로 접근하여 7,000만원 ~ 9,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

보다 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통해 입찰가를 결정할 것을 권장함. (감정가 대비 현저히 낮은 시세가 형성되어 있어, 유찰 가능성도 예상됨.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.