나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559978 [2] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2024.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 본건
주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 토지로서 도로(다세대주택 진입로)로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제
11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지의 위치 및 경계 등은 지적공부 및 목측 등에 의해 개략적으로 확인하였고, 정확
한 경계의 확인은 측량을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호2-10은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 지선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

기호2-10은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 2개동 내 9개호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샤시창호임.

이용상태

공히 공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1 토지(진입 도로)를 통하여 남동측 포장도로(소로폭)와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 중 ‘기호7-기호10’은 각 층별 건축물현황도상 각 호의 위치와 출입문상 표식이 반대
로 되어 있는 상태로서, 본 평가에서는 공부상 위치를 기준하였음.
다만, 출입문상 표식이 바뀌어 있는 ‘기호7과 기호8’, ‘기호9와 기호10’은 면적이 동일
하고 내부 평면이 대칭 구조를 가진 상태로서 감정평가액은 서로 동일하므로 경매진행시 참
고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 농지취득자격증명 제출 요함(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)
- 2026. 6. 22.자 영흥면의 사실조회 회신서에 의하면 본 건 토지(영흥면 외리 707-68)는 2022. 5. 18.에 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어짐

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559978 (2)

* 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 707-68 새림빌리지 에이동 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 175,000,000원 (일억 칠천오백만원)

* 토지면적: 63.67㎡ (약 19.26평)

* 건물면적: 48.14㎡ (약 14.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2024.03.18 (동일 단지 B동 기준)

* 층수: 지상 4층 건물 (본건 A동 2층)

* 구조: 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "영흥보건지소" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함.

* 도로: 본건 토지는 지적상 남동측 소로폭의 포장도로와 연결되어 있으며, 다세대주택 진입로로 이용 중임.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (남동신용협동조합, 2024-04-30 접수, 1,272,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 말소되는 권리: 근저당, 가압류, 압류 등 등기부등본상 모든 을구 및 갑구의 권리가 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 황윤찬: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-04. 대항력 없음.

* 총 등기부채권액: 1,682,105,000원

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 영흥면 외리 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 산재해 있음. 최근 '공동주택 신축' 목적의 전용허가가 이루어진 점으로 미루어 주거지로서의 개발 잠재력을 가짐.

* 비교 매물 분석:

* 인근 '영흥빌라' (2004년식, 48.74㎡, 2층)는 2024년 2월 6,500만원에 매매됨.

* 인근 '산마루빌' (2003년식, 108㎡, 2층)은 2025년 9월 15,300만원에 매매됨.

* 인근 '(2-0)' (2007년식, 47.395㎡, 1층)은 2025년 12월 6,500만원에 매매됨.

* 시세 동향: 제공된 인근 다세대주택 매매 사례를 종합하면, 47~48㎡ 면적대의 경우 6,500만원 내외의 시세를 형성하고 있음. 이는 주로 2000년대 초반에 건축된 건물들의 실거래가임.

* 감정가 대비 시세 분석: 본건의 감정가는 175,000,000원으로, 인근 연식 있는 다세대주택의 실제 매매가(6,500만원)와 상당한 차이를 보임. 본건 '새림빌리지'는 2024년 사용승인된 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가는 건물 신축 연차에 따른 가치 상승을 반영한 것으로 판단됨. 하지만 실거래가와의 괴리가 큰 만큼, 투자 시 신중한 가치 평가가 필요함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "영흥보건지소"가 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 의료 서비스 이용이 용이함.

* 생활 편의 시설: 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성(농경지, 임야 등)상 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 권장함.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 매각결정기일까지 요구되며, 이를 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는다는 점을 유의해야 함. 농업인이 아닌 경우 취득에 제한이 있을 수 있음.

* 건물 공부와의 차이: 건물 현황도상 일부 호실(기호7-10)의 위치와 출입문 표식이 반대로 되어 있음. 감정평가에서는 공부상 위치를 기준으로 하였으므로, 실제 경매 진행 시 해당 부분을 참고할 필요가 있음. (본건 201호는 해당되지 않을 수 있으나, 현장 확인 필수)

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 및 임대 관련 문제가 발생할 가능성이 있으나, 파악된 임차인 황윤찬은 대항력이 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치한 다세대주택으로, 2024년 사용승인이 완료된 신축급 건물이라는 점에서 높은 가치를 지님. 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 및 관리가 용이하며, '공동주택 신축' 목적의 전용허가 이력은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사함. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무는 잠재적 매수자 범위를 제한할 수 있는 주요 요인이며, 감정가와 인근 연식 있는 건물의 실거래가 간의 큰 괴리는 투자 결정 시 신중한 접근을 요구함.

1.7. 투자 포인트

* 최근 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 신축 건물로서의 장점 보유.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 및 관리 용이성.

* '공동주택 신축' 전용허가 이력으로 인한 토지 활용 및 가치 상승 잠재력.

* 농지취득자격증명 필요성으로 인한 잠재적 경쟁률 완화 시 합리적인 가격 취득 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본건의 감정가는 175,000,000원이지만, 주변의 연식 있는 다세대주택 실거래가는 6,500만원 수준으로 파악됨. 그러나 본건은 2024년 사용승인된 신축급 건물임을 감안하면 감정가의 합리성을 평가하는 것이 중요함. 농지취득자격증명이라는 제한 사항은 입찰 경쟁을 낮출 수 있는 요소로 작용할 수 있으나, 신축 건물의 희소성을 고려해야 함.

* 추천 입찰가: 140,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서, 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장함. (예: 155,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.