나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510152 [4] 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모의 점포, 음식점, 숙박시설 등이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상8층 건물내 제3층 제307호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2008.05.16.)
외벽 : 외장용 석재타일 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 칼라새시 페어그라스창

이용상태

기호(가) 307호 : 소매점 용도(상호:란나타이마사지)
기호(나) 306호 : 업무시설 용도(상호:소래홀딩스)
기호(다) 302호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)
기호(가) 301호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 준하는 토지로서 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측을 제외한 3면이 도로에 접하는 광대한면 3면 각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(논현2) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-11-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 일반게임제공업의시설 용도이며 출입문에 상호 '파코보드카페' 간판이 분어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510152 (4)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층 301호 (도로명: 인천광역시 남동구 소래역로 28)

* 용도: 근린상가 (공부상 일반게임제공업의 시설)

* 감정가: 209,000,000원

* 토지면적: 17.60㎡ (약 5.32평)

* 토지지분: 17.6㎡ (약 5.32평)

* 건물면적: 78.23㎡ (약 23.67평)

* 건물지분: 78.23㎡ (약 23.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 주의사항: 공부상 일반게임제공업의시설 용도이며, 출입문에 '파코보드카페' 간판이 부착되어 있음.

* 사용승인일: 2008년 05월 16일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모의 점포, 음식점, 숙박시설 등이 주를 이루고 있음.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 인접 도로상태

본건 동측을 제외한 3면이 도로에 접하는 광대한 면 3면 각지 상태임.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당함. 또한 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역에 포함됨.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 09월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권(을6)임.

등기부상 권리 중 을6(근저당), 을7(근저당), 갑7(임의경매), 갑8(임의경매)은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권에 대한 개요만 기재되어 있고 구체적인 내용은 없어, 일반적으로는 없음으로 판단됨.

* 채권자 및 채무내역

소유권: 주식회사드림시드 (2008년 06월 30일 소유권 이전)

근저당권: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2023.09.26. 7.2억), 한국투자증권주식회사 (2024.07.04. 20억)

임의경매개시결정: 다올저축은행 (2025.06.23. 10억, 사건번호 2025타경510152), 금천남부새마을금고 (2025.08.06. 5.8억, 사건번호 2025타경1439)

총 등기부채권액: 2,720,000,000원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

물건(301호)은 공부상 '일반게임제공업의시설' 용도이나, '파코보드카페' 간판이 부착되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 명도 시 주의가 요구됨.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 및 유흥업종

소래포구역 역세권의 활발한 상업지대에 위치하여 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역임.

주변 상권은 중소규모 점포, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있으며, 본건(301호)은 일반게임제공업시설(보드카페)로 이용 중임.

다양한 편의시설과 상업시설이 집객력을 높여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

수인분당선 소래포구역이 인접하여 대중교통 접근성이 매우 우수함.

다수의 노선버스가 운행되어 교통이 편리하며, 인근에 다양한 상점, 식당, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

소래포구 및 연안부두와 가까워 신선한 해산물을 접하기 용이함.

* 혐오시설 유무

본건이 위치한 지역은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 현재까지 파악된 바에 따르면 특별한 혐오시설은 없는 것으로 판단됨. (상세 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 경매 사건과의 연관성 및 낙찰 후 권리관계 정리에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대차 관련 불확실성

임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이지만, 실제 점유자인 '파코보드카페'와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 용도 및 영업 형태

공부상 용도는 '일반게임제공업의시설'이나 실제 영업 형태는 '보드카페'로, 향후 업종 변경이나 용도 규제 관련 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 장점

수인분당선 소래포구역 역세권의 우수한 입지를 자랑하며, 상업지대로서 유동인구가 많음.

건물과 토지를 일괄 매각하여 재산권 행사에 용이함.

말소기준권리 하위의 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확함.

* 단점 및 유의사항

임대차 관계의 불확실성과 명도 협상의 필요성이 존재함.

중복사건 및 공동담보와 같은 복잡한 경매 조건이 있음.

건물 준공 후 10년 이상 경과하여 시설 노후화에 대한 고려가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지의 높은 가치

수인분당선 소래포구역 인근 상업지대로서, 지속적인 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높음.

* 다양한 활용 가능성

일반게임제공업시설 외에도 제1,2종 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등으로 업종 전환이 가능하여 부가 가치 창출에 유리함.

* 명확한 권리관계

매각을 통해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 비교적 안전한 투자가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거

감정가 209,000,000원을 기준으로, 현장 조사, 유사 물건 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 및 중복사건과 같은 리스크를 감안해야 함.

본 물건의 입지 조건과 상업시설로서의 잠재력을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원 (본 제안은 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.