나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510152 [2] 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모의 점포, 음식점, 숙박시설 등이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상8층 건물내 제3층 제307호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2008.05.16.)
외벽 : 외장용 석재타일 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 칼라새시 페어그라스창

이용상태

기호(가) 307호 : 소매점 용도(상호:란나타이마사지)
기호(나) 306호 : 업무시설 용도(상호:소래홀딩스)
기호(다) 302호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)
기호(가) 301호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 준하는 토지로서 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측을 제외한 3면이 도로에 접하는 광대한면 3면 각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(논현2) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-11-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 업무시설 용도이며 출입문에 (주)소래홀딩스 상호가 새겨져 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본 정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경510152 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층306호

건물명: 조은프라자

용도: 본건은 근린상가이나, 공부상 업무시설 용도

감정가: 355,000,000원

토지면적: 31.89㎡ (약 9.64평)

토지지분: 31.89㎡ (약 9.64평)

건물면적: 141.78㎡ (약 42.89평)

건물지분: 141.78㎡ (약 42.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOO

최초 사용승인일: 2008년 05월 16일

건축물대장상 총 건물 면적: 11653.92㎡

건축물대장상 토지 면적: 1482.9㎡

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모 점포, 음식점, 숙박시설 등이 주로 분포하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접 도로 및 필지 대비 등고평탄한 사다리형에 준하는 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 동측을 제외한 3면이 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

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1.3. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 지상권은 명시적으로 소멸되지 않는다고 언급되었으나, 현황 조사 필요)

* 말소기준권리: 2023년 09월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을6)입니다.

* 총 채권액: 약 2,720,000,000원 (등기부 요약 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 양

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025년 07월 30일

* 임차인 2: 주식회사소래홀딩스

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 출입문에 (주)소래홀딩스 상호가 새겨져 있음.

* 인수 가능한 보증금: 0원

* 주의: "대항력 있는 임차인"이 존재하나, "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 해당 임차인의 배당 여부 및 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

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1.4. 상권분석

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* 주변 상권: 본건은 소래포구 역세권 중심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 소매점, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

* 주요 업종 현황 (이용상태 기준):

* 307호: 소매점 (상호: 란나타이마사지)

* 306호: 업무시설 (상호: 소래홀딩스)

* 302호: 일반게임제공업시설 (상호: 파코보드카페)

* 301호: 일반게임제공업시설 (상호: 파코보드카페)

* 건물 용도: 본 건물은 제1,2종 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등으로 복합 이용 가능한 건물이나, 본 경매 대상 호실(306호)은 공부상 업무시설로 등재되어 있으며, 실제 이용 또한 업무시설로 사용 중인 것으로 보입니다.

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1.5. 생활정보

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* 교통: 수인분당선 소래포구역 도보 이용 가능하며, 광역버스 노선 등이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 소래포구 종합어시장, 논현동 상업지구, 대형마트, 병원, 학교 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 환경: 인근 남동국가산업단지 및 하수처리시설 등에서 발생하는 악취 문제가 간헐적으로 발생한다는 보도가 있습니다. 이는 지역 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 중복 사건: 동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 진행 경과 및 매각 기일 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: "인수 보증금 0원"으로 표기되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 배당 신고 여부, 배당표 확정 여부, 실제 보증금 수령 여부 등을 철저히 조사해야 합니다. 배당으로 모든 보증금을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용의 차이: 공부상 '업무시설'이나 실제 '소매점', '게임제공업시설' 등으로 이용 중인 호실이 혼재되어 있습니다. 이는 향후 건축법규 위반, 용도 변경의 어려움, 또는 업종 제한 등의 문제로 이어질 수 있습니다. 특히, 306호에 "(주)소래홀딩스"라는 상호가 표기된 점은 업무시설로서의 성격을 시사합니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 총 채권액이 매우 높아, 본 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 채권 변제, 기일 변경, 취하 등의 변수가 발생할 수 있습니다.

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1.7. 종합 의견

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본 물건은 수인분당선 소래포구역 인근의 역세권 상업지 내에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 주변 상권 역시 활성화되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 실제 이용 간의 차이, 다수의 채권 관계 등 복합적인 권리 및 이용 현황으로 인해 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 우수한 역세권 입지: 소래포구역과의 근접성으로 인한 높은 유동인구 및 접근성.

* 활성화된 상권: 주변의 풍부한 상업시설 및 편의시설.

* 잠재적 시세 차익: 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 감안하여 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

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1.9. 예상 입찰가

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본 물건의 예상 입찰가는 감정가 355,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인(대항력 있는 임차인, 공부상 용도와 실제 이용 차이, 중복 사건 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인이 명확해질 때까지는 보수적인 접근이 필요하며, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임차인의 배당 현황을 반드시 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어려우며, 권리 분석 보고서, 물건 명세서, 현장 조사 결과를 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.