나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510152 [3] 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 소재하며, 주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모의 점포, 음식점, 숙박시설 등이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층, 지상8층 건물내 제3층 제307호외 3개호로서,
(사용승인일 : 2008.05.16.)
외벽 : 외장용 석재타일 등 마감
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감
창호 : 칼라새시 페어그라스창

이용상태

기호(가) 307호 : 소매점 용도(상호:란나타이마사지)
기호(나) 306호 : 업무시설 용도(상호:소래홀딩스)
기호(다) 302호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)
기호(가) 301호 : 일반게임제공업의시설(상호:파코보드카페)로 각각 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형에 준하는 토지로서 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측을 제외한 3면이 도로에 접하는 광대한면 3면 각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 제1종지구단위계획구역(논현2) , 대로3류(폭 25m~30m)(2017-11-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광과 032-453-2134))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 일반게임제공업의시설 용도이며 출입문에 상호 '파코보드카페' 간판이 분어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510152 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 678-1 조은프라자 3층302호

건물명: 조은프라자

용도: 제1종근린생활시설 (공부상) / 현재 이용: 일반게임제공업의시설 (파코보드카페)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.23㎡ (약 6.42평)

건물면적: 94.40㎡ (약 28.56평)

건물지분: 94.4㎡ (약 28.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자 (기록상): 한국투자증권주식회사 (마스킹: 한OOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 공부상 일반게임제공업의시설 용도이며 출입문에 상호 '파코보드카페' 간판이 붙어 있음.

사용승인일: 2008년 5월 16일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 소래포구역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 소래포구 주변 역세권 상업지대로서 중소규모 점포, 음식점, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 소래포구역 및 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물이 접한 도로는 동측을 제외한 3면에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 인접 도로 및 필지 대비 등고 평탄한 사다리형에 준하는 형태로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을6) 입니다.

말소예정 권리:

* 2024년 7월 4일 접수된 한국투자증권주식회사 근저당권 (을7, 2,000,000,000원) - *등기부 요약상 말소 표기됨*

* 2008년 6월 30일 접수된 주식회사드림시드 소유권이전 (갑2)

* 2011년 4월 21일 접수된 주식회사드림시드 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑4)

* 2023년 9월 26일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을6, 720,000,000원)

현재 진행 중인 경매 관련 권리:

* 2025년 6월 23일 접수된 다올저축은행 임의경매 (갑7, 1,000,000,000원)

* 2025년 8월 6일 접수된 금천남부새마을금고 임의경매 (갑8, 579,536,080원)

등기부채권 총액은 2,720,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 지상권 개요 부분에 '지상권'이 명시되었으나, 등기부 내역상 확인되지 않아 사실상 소멸될 것으로 보입니다).

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 수인분당선 소래포구역을 중심으로 형성된 역세권 상업지역입니다.

주변으로는 다양한 중소규모의 점포, 음식점, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

건축물 현황 상 본건 건물(조은프라자)은 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 판매시설, 위락시설 등의 복합 용도로 사용 가능하며, 현재 3층의 일부 호실은 소매점(란나타이마사지), 업무시설(소래홀딩스), 일반게임제공업 시설(파코보드카페) 등으로 이용 중입니다.

본건(302호)은 '파코보드카페'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 수인분당선 소래포구역 및 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근성 또한 양호하며, 주변 도로망을 통해 시내외로의 이동이 용이합니다.

소래포구라는 지역적 특성상 관광객 및 유동인구가 많아 상업 시설 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 상업 및 주거 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 과거 이용 용도: 본건(302호)은 공부상 일반게임제공업의시설로 되어 있으며, 현재 '파코보드카페' 간판이 부착된 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 업종 변경 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 특히, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역)으로 지정되어 있어 건축물 이용 및 관리에 있어 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 이해관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 소래포구역 역세권에 위치한 상업용 건물로, 편리한 교통과 활발한 배후 상권을 기반으로 하고 있습니다.

인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석상 부담이 적으며, 건물 자체도 다양한 용도로 활용 가능하여 잠재력이 있는 물건입니다.

다만, 과거 게임 제공업 시설로 이용된 이력과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 수인분당선 소래포구역 도보 거리.

* 안정적인 상권: 소래포구 지역의 풍부한 유동인구 및 상업 활동.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수액 0원.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설, 판매, 위락 등 복합 용도.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 4천 7백만원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 임대 시세, 상권 성장 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

특히, 본 물건은 과거 이용 용도 및 토지이용계획상의 제약 조건 등을 고려하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가와 함께 상세한 권리 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.