나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경361 [2] 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층시099호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철2호선 ""강변역"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 고속버스터미널 및 지하철 2호선 강변역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제6층 제시098호 외 1개호로서,

외벽 : 알루미늄 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

본건 ""가"", ""나"" 공히 집합건축물대장상 판매시설로서, 기준시점 현재 판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 중앙공급식 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 판매시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물은 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측 및 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 전기공급설비(저촉), 지하도로(저촉)
가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의), 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 공장설립제한지역(2016-11-28), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의), <추가기재>""가로구역별 건축물 최고높이 지정구역""

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 임차인이 사용 중인 것으로 탐문조사 되었음.

물건 비고

2025.09.19.자로 제출된 감정서에 따르면, 오픈상가 형태의 구분건물로서 가별의 설치를 통한 경계표지가 있고, 천정에 부착된 건물번호표시로 개별호수를 확인 할 수 있으며, 감정 당시 제시098호 및 제시099호는 일시적으로 하나의 용도로 사용하고 있으나, 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있으므로 개별평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 광진구 구의동 546-4, 테크노-마트21 6층 시099호 부동산 임의경매 물건에 대한 정보와 분석을 제공합니다.

2. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경361 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 546-4 테크노-마트21 6층시099호

용도: 판매시설

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 10,000,000원

토지면적: 3.15㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.15㎡ (약 0.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

건물지분: 11.88㎡ (약 3.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동에 소재하며, 지하철 2호선 강변역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 고속버스터미널 및 지하철 2호선 강변역이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 39층 건물 내 제6층에 위치하며, 외벽은 알루미늄 복합판넬 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지형상 및 이용상태

토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 판매시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 소재 건물은 북서측 약 30m, 남서측 약 25m, 남동측 및 북서측 약 15m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2007년 6월 19일 접수된 국민은행의 근저당권(455,000,000원)입니다.

이후 접수된 임의경매(2025.09.01, 국민은행) 및 소유권 이전(2025.11.06, 상속)은 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인이 점유하며 사용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자(사업일자): 2016-02-04

배당신고일자: 2025-10-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어, 보증금 20,000,000원은 인수하지 않습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지특성

본건은 대규모 복합 상가인 테크노마트21 내에 위치하며, 지하철 2호선 강변역이라는 뛰어난 교통 요충지에 자리하고 있습니다.

인근 지역은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

4.2. 이용현황

현재 본건은 집합건축물대장상 판매시설로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 실제 판매시설로 이용 중에 있습니다.

감정서에 따르면, 오픈상가 형태로서 별도의 가벽 설치를 통한 경계 표시가 되어 있으며, 건물번호 표지로 개별 호수 확인이 가능합니다.

4.3. 특이사항

감정 당시 제시 098호와 099호가 일시적으로 하나의 용도로 사용되고 있었으나, 각 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있어 개별 평가되었습니다.

이는 향후 소유권 행사 시 명확한 구분 관리가 필요할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강변역을 중심으로 형성된 상업지구에 속해 있어, 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 용이합니다.

인근에 버스터미널이 있어 광역 교통망 이용 또한 편리합니다.

5.2. 교육 및 주거환경

주변에 학교 시설이 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

다수의 아파트 단지와 주거 밀집 지역이 인접해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 도로, 전기공급설비, 지하도로 등에 저촉될 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 건축 규제

가로구역별 건축물 최고 높이 지정구역 및 건축선 관련 사항은 건축과 문의가 필요합니다.

6.3. 이용상태 관련

감정 당시 두 개 호실(098호, 099호)이 하나의 용도로 사용되었으나, 개별 평가되었습니다.

향후 이용 및 관리에 있어 명확한 구분 및 분할이 필요할 수 있으며, 관련 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 위험

주변 지역에 대한 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 상세한 혐오시설 및 환경 위험성 조사는 본 시스템으로 불가합니다. 다만, 한강변에 위치한 중점경관관리구역으로 지정된 점을 고려할 때, 환경 관련 규제가 강화될 수 있음을 인지해야 합니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 관련 기관 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 2호선 강변역 초역세권에 위치한 테크노마트21 내 판매시설로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 상권 잠재력을 보유하고 있습니다.

등기부상 특별한 인수 부담은 없으나, 두 개 호실이 일시적으로 통합 운영된 이력이 있어 향후 관리 및 이용 시 명확한 구분 및 소유권 행사가 중요합니다.

다양한 토지이용계획 및 제한사항은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강변역 초역세권이라는 최상의 입지 조건

* 대규모 상가 건물 내 위치로 인한 풍부한 유동인구 및 잠재적 고객 확보 용이

* 양호한 교통망(지하철, 버스, 고속버스터미널)으로 인한 높은 접근성

* 임차인 인수 부담이 없어 초기 투자 부담 경감

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 10,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 정확한 적정 입찰가 산출을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 실제 낙찰가 분석

* 본건의 시장 가치 및 임대 수익률 분석

* 세부적인 권리관계 및 법률적 쟁점 재확인

* 현장 답사를 통한 실질적인 이용 가치 및 관리 상태 평가

* 추가적인 제반 비용(취득세, 법무비 등) 산정

따라서, 현재로서는 감정가 10,000,000원을 초기 검토 기준으로 삼고, 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.