나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52202 [1] 서울특별시 광진구 구의동 587-58 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

선행사건 2025타경52129(중복)의 현황조사서 및 감정평가서 원용
2026.07.31.자 파르네빌아파트 입주자 대표회의가 제출한 신고서에 따르면 2026년 6월까지 공용부분에 대한 관리비 16,992,930원(연체료 제외)이 미납된 상태로 위 금액은 매수인이 승계할 수 있음(관리비 관련 소송중)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52202 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 587-58 1층101호 (도로명 주소: 서울특별시 광진구 구의강변로3길 16)

건물명: (주)파르네빌아파트

용도: 공동주택 (아파트)

구조: 철근콘크리트조, 평스라브, 지하 1층, 지상 7층 규모의 공동주택 건물 중 1층 101호 [cite: JSON]

1.2. 면적 정보

토지면적: 93.60㎡ (약 28.31평)

건물면적: 207.13㎡ (약 62.66평) (전용면적 기준 추정)

1.3. 매각 정보

감정가: 1,720,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

* 지하철 2호선 구의역 및 강변역 이용이 편리한 위치에 있습니다.

* 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 올림픽대로 등 주요 도로와 인접하여 차량 이동이 용이합니다.

2.2. 생활 편의 시설

* 롯데백화점(강변점), 이마트, 동서울터미널 등 대형 상업 및 교통 시설이 인근에 위치합니다.

* CGV 강변 등 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 건국대학교 병원 등 종합병원이 비교적 가까워 의료 서비스 이용이 수월합니다.

2.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

* 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 인근에 아차산, 어린이대공원, 한강공원 등이 있어 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 압류 등이 존재하나, 말소기준권리(2025-04-02 접수된 주식회사한강자산관리대부의 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리: 2025-04-02 접수, 주식회사한강자산관리대부 근저당권 (을27)

매각으로 소멸되는 주요 권리:

* 주식회사한강자산관리대부 근저당권 (을27)

* 주식회사한샘파이낸셜대부 전세권설정 (을28)

* 조혜연 가압류 (갑37)

* 메리츠캐피탈주식회사 근저당권부질권설정 (을27-3)

* 주식회사한강자산관리대부 임의경매 (갑40)

* 광진구 압류 (갑42)

3.3. 인수 대상 권리 (해당 시)

제공된 정보 및 등기부요약에 따르면, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 분석 (대항력 및 보증금)

* 임차인: 서광교

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-12

대항력: 없음 (제공된 요약표 기준)

비고: 특이사항 없음

* 임차인: 주식회사한샘파이낸셜대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (제공된 요약표 기준)

비고: 특이사항 없음

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

임차인 관련 주의 문구:

물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표 상 '서광교' 임차인의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있어 정보 간 상이함이 존재합니다. 비록 대항력이 없는 것으로 분석되나, 0원 보증금의 임차인이 전입 신고된 점 등을 고려할 때, 현황 조사서 및 감정평가서 원용 시 해당 임차인에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 현황

물건 소재지는 지하철 2호선 역세권에 위치하며, 대형 쇼핑몰, 영화관, 터미널 등이 밀집된 복합 상업지구입니다. 구의역 및 강변역 주변으로 다양한 연령대의 유동인구가 풍부하여 주거 및 상업 기능이 활발히 이루어지고 있습니다.

4.2. 상권 발전 가능성

지속적인 도시 개발 및 교통망 확충에 따라 지역 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다. 특히, 젊은 유동인구와 주거 인구를 모두 흡수할 수 있는 상업 시설 및 주거 시설이 발달해 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 인근에 광진초, 구의초, 양남초, 광진중, 구의중, 광남중 등 다수의 초, 중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 자사고인 대원외국어고등학교, 대원고등학교 등도 상대적으로 가까운 거리에 있습니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

* 단지 주변으로 아차산, 어린이대공원, 뚝섬한강공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 산책로나 운동 시설 등 주민 편의를 위한 녹지 공간이 잘 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 불확실성 (대항력 관련)

물건 정보에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 제공된 임차인 현황표에서는 '서광교' 임차인의 대항력이 '없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인 관련 분쟁이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현황 조사가 필요합니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보의 영향

'중복사건' 및 '공동담보' 관련 정보가 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나, 여러 채무를 담보하는 복합적인 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 이에 따라 경매 절차의 변동이나 추가적인 법적 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 법적/행정적 문제 가능성

등기부등본 상 '압류(세무2과-4 812)'와 같이 세금 체납으로 인한 압류가 존재했으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 행정적 또는 법적 제한사항이 발견될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 광진구의 핵심 상업 및 주거 지구에 위치한 아파트로, 우수한 교통 및 생활 편의 시설을 갖추고 있어 입지적 가치가 높습니다. 또한, 최근까지 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리 이하 모든 등기 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 분석상 비교적 명확한 편입니다. 다만, '대항력있는임차인'에 대한 상반된 정보와 '중복사건'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 추가 조사가 필수적입니다. 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임차인 관련 리스크를 제외하면 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강남권 인접 지역의 우수한 입지: 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 높은 주거 선호도를 유지합니다.

* 대형 상업 시설과의 접근성: 롯데백화점, 이마트 등 주변 상권 발달로 인한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 아차산, 한강공원 등 녹지 공간과의 인접성은 주거 만족도를 높입니다.

* 권리 말소 예정: 말소기준권리 이하 등기된 권리가 매각으로 모두 소멸되어 비교적 명확한 권리 관계를 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,720,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금(인수 보증금 합계)은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 공제할 필요는 없습니다. 다만, '대항력있는임차인' 관련 정보의 불확실성과 중복 사건이라는 특이사항을 고려하여, 철저한 시세 조사 및 현장 확인을 통해 물건의 실제 가치를 재평가한 후, 리스크 요인을 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 권리관계의 명확성을 확보하기 위해 신중한 접근이 필요하며, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.