나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50792 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2026.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 "흥덕고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제8층 제801호로서, 외 벽 : 시멘트 위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지도배 마감 및 타일붙임 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 남측 및 동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 왕복 2차선 포장도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

복대동 2461 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2023-02-03), 주거용지(공동주택용지, 건폐율 60%이하, 용적률 220%이하, 높이 15층이하), 지구단위계획구역(하복대지구), 특수도로(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(증안초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 사방지<사방사업법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물 현장조사시 탐문조사 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 나. 임대관계는 미상임. 다. 본건 구분건물 감정평가시 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제25조 등에 따라 건물 내·외부를 포함하여 신의성실하게 조사하였으나, 이해관계자의 개인정보보호 등의 사유로 내부사진은 별도로 첨부하지 않았음.

물건 비고

주택임차권자 이미경의 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고, 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 청주지방법원에서 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 2026타경50792 (1)입니다.

소재지는 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2461 세원느티마을아파트 102동 8층 801호입니다.

본건의 용도는 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 190,000,000원입니다.

토지 면적은 34.53㎡ (약 10.45평)이며, 토지 지분 면적 또한 34.529㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 59.98㎡ (약 18.15평)이며, 건물 지분 면적 역시 59.98㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 정보

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 소재하며, "흥덕고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 도로망은 남측 및 동측으로 왕복 4차선 및 왕복 2차선 포장도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건은 HUG 인수조건 변경이 적용되었으며, 선순위 임차권 관련 사항이 있습니다.

다만, 주택임차권자 이미경의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하였고, 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소 동의서를 제출하였습니다. 이로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이

보증금: 176,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 2일

확정일자: 2022년 8월 1일

배당신고일자: 2024년 8월 9일

대항력: 없음

주택임차권자 이미경의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 채권을 포기하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 14일 접수된 주식회사제트카의 가압류(청주지방법원 2023카단52122)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됩니다.

을구 7번의 이미경 주택임차권 등기 역시 말소 대상입니다.

본 건의 채권 총액은 약 214,311,850원이며, 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 건물 상태

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주거용 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 학교 등 교육시설과의 인접성도 높아 배후 수요가 안정적인 편입니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

건축구조는 철근콘크리트벽식구조 평스라브 지붕의 15층 건물 중 제8층 제801호입니다.

외벽은 시멘트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

4.3. 건축물 정보

세원느티마을아파트는 1999년 9월 21일에 사용 승인되었습니다.

총 6개 동, 526세대로 이루어져 있으며, 최고층은 15층입니다.

지상 주차 3대, 지하 주차 20대(총 233대)가 가능하며, 전기차 충전기는 지하에 9대 설치되어 있습니다.

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 주거 용지로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

지역난방이며 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

5.2. 아파트 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 시 탐문 및 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있습니다. 경매 진행 및 응찰 시 이러한 잠재적 하자를 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)의 존재 여부는 본 보고서 작성 시점 외부 조사를 통해 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 해당 지역의 도시계획 및 개발 현황을 추가적으로 확인하여 혐오시설의 존재 여부를 파악해야 합니다.

6.3. 기타

건물 사용 승인일이 1999년으로 약 27년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 주택임차권자의 보증금 반환 채권 포기로 인해 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며, 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 부동산 강제경매 건으로, 채무자의 재산에 대한 강제 집행 절차에 따라 진행됩니다.

7.2. 물건 약점

* 건축된 지 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현장 조사를 통해 발견되지 않은 내부 결함의 가능성이 존재합니다.

* 주변 혐오시설 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 청주 지역의 부동산 시장 흐름에 따라 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.98㎡ ~ 59.99㎡)의 세원느티마을아파트 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 21일: 184,000,000원 (10층)

* 2026년 6월 6일: 189,000,000원 (15층)

* 2026년 7월 18일: 184,000,000원 (13층)

평균 매매가는 약 185,667,000원입니다. 본건의 감정가는 190,000,000원으로, 최근 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

본건은 인수되는 권리가 전혀 없고, 모든 등기사항이 말소되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 또한, 지역의 안정적인 주거 환경을 고려할 때, 최근 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

잠재적 하자 보수 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 190,000,000원 이하 또는 이를 소폭 상회하는 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최근 매매가를 기준으로 보았을 때, 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.