나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4174 [2] 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 2층202호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 '광주건어물유통종합상가' 에이동 내에 위치하며,
주위는 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등임.

교통상황

본건 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1) 1층 102호, 2) 1층 103호,
3) 2층 202호, 4) 2층 203호 로서,

외벽 : 시멘몰탈페인트 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

1), 2) : 식당,
3) : 주택.
4) : 창고.

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 건어물유통시장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

3), 4) 는 건축물대장상 각각 사무소, 인터넷커퓨터게임시설제공업소이나 현황 각각 주택,
창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건축물대장상 '사무소'이나 현황 '주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경4174 (2)

* 소재지: 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 2층202호

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 '사무소'이나 현황 '주택'임)

* 감정가: 122,000,000원

* 토지면적: 111.33㎡ (약 33.67평)

* 토지지분: 111.33㎡ (약 33.67평)

* 건물면적: 58.52㎡ (약 17.70평)

* 건물지분: 58.52㎡ (약 17.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 건축물대장상 '사무소'이나 현황 '주택'임

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 '광주건어물유통종합상가' 에이동 2층 202호에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변으로는 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등이 위치하여 상업 및 유통 시설이 발달한 지역입니다.

* 교통 상황: 단지 북측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 접근성은 대체로 무난한 편입니다.

* 도로 상태: 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준공업지역에 해당합니다.

* 주변 시설: 광주건어물유통종합상가 내에 위치하며, 주변에는 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등이 있습니다. 또한, 금남로, 충장로 상권, 상무지구 등 광주의 주요 상권이 존재하며, 지역에 따라 공실률 편차가 있으나 대체로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 혐오 시설: 최근 광주 서구 매월동 지역에서 쓰레기 소각장 건립 추진과 관련하여 주민 반대 시위가 있었습니다. [cite:5, cite:7] 이는 지역 주민들에게 혐오 시설로 인식될 수 있는 시설의 존재 가능성을 시사하며, 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을10 근저당 (접수일자: 2018-03-09, 권리금액: 300,000,000원, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 본 경매로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당을 포함하여, 경매개시결정일(2025-07-15)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (지상권개요: 없음)

* 총 등기부채권액: 332,402,803원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 비록 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 파악되지 않아 실제 점유 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 '광주건어물유통종합상가'라는 전문 상가 단지에 속해 있습니다. [cite:2, cite:10]

* 주변에 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등이 자리하고 있어, 관련 업종의 종사자나 유통업계 관계자들에게 특화된 상권입니다.

* 이는 특정 사업 목적을 가진 투자자에게는 매력적인 요소가 될 수 있으며, 상권 내에서 관련 사업을 운영하는 데 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 위치할 가능성이 높아 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 물건지 인근에 농수산물도매시장 등 대규모 상업 및 유통 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 광주 시내의 주요 상권 접근성도 비교적 양호한 편입니다. [cite:3, cite:9]

* 기타: 광주 서구에는 청소년 시설, 지역아동센터, 모범음식점 등 다양한 공공 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 현황과 공부상 차이: 건축물대장상 용도는 '사무소'이나, 실제 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 건축법 위반에 해당될 수 있으며, 향후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 원상복구 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계가 파악되지 않은 점은 잠재적 명도 리스크를 내포합니다. 점유자와의 원만한 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오 시설 가능성: 매월동 지역에서 쓰레기 소각장 건립 추진으로 인한 주민 반대 움직임이 있으며, 이는 잠재적인 혐오 시설 관련 문제로 이어질 수 있습니다. [cite:5, cite:7] 비록 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요하나, 지역 환경에 대한 간접적인 영향은 고려할 필요가 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 설정된 물건이므로, 다른 담보물의 경매 결과나 채권액 변제에 따라 본 물건에 대한 권리 관계나 회수율에 변동이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 근린시설로, 건어물 유통 상가 단지 내에 자리하고 있어 관련 업종에 특화된 입지입니다. [cite:2, cite:10]

* 권리관계는 말소기준권리인 근저당을 중심으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 건축물대장과 현황의 용도 불일치, 미상인 임대차 관계, 그리고 잠재적인 혐오 시설 주변 환경 등의 리스크 요인이 존재합니다.

* 준공업지역이라는 특성과 주변 유통 시설과의 연계성을 고려하여 투자 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 유통업 중심 상권 내 입지: '광주건어물유통종합상가'라는 특정 업종 집결지에 위치하여, 관련 사업의 확장이나 신규 사업 진출 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 저평가된 매물일 경우, 경매 절차를 통해 시세보다 유리한 조건으로 취득할 수 있습니다.

* 활용 가치: 현황 '주택'으로 이용 가능한 점을 고려할 때, 주거와 사업 목적을 겸한 복합적인 활용이 가능합니다. (원상복구 후 사무실 임대 또는 직접 사용 등)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 현황과 공부상의 차이, 임대차 관계 미상, 잠재적 혐오 시설 주변 환경 등의 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 향후 명도 및 원상복구에 소요될 예상 비용, 지역 상권의 공실률 현황, 그리고 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사 데이터가 제한적이므로, 감정가를 기준으로 하되 리스크 요인을 감안한 범위 내에서 아래와 같이 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.