나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4174 [3] 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 2층203호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 '광주건어물유통종합상가' 에이동 내에 위치하며,
주위는 자동차매매단지, 농수산물도매시장 등임.

교통상황

본건 단지 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 1) 1층 102호, 2) 1층 103호,
3) 2층 202호, 4) 2층 203호 로서,

외벽 : 시멘몰탈페인트 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

1), 2) : 식당,
3) : 주택.
4) : 창고.

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 건어물유통시장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역임.

공부와의 차이

3), 4) 는 건축물대장상 각각 사무소, 인터넷커퓨터게임시설제공업소이나 현황 각각 주택,
창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 건축물대장상 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나 현황 '창고'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본정보요약

사건번호: 광주지방법원 2025타경4174 (3)

소재지: 광주광역시 서구 매월동 621-2 광주건어물유통종합상가 에이동 2층203호

용도: 근린시설

감정가: 122,000,000원

토지면적: 111.33㎡ (약 33.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.52㎡ (약 17.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (광주어룡신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 건축물대장상 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나 현황 '창고'로 이용 중

1.2. 권리분석요약

본 물건은 광주지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 이후 근저당권, 가압류, 압류 등이 등재되었으나, 본 경매 개시 결정(을7)의 말소기준권리(을6)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 박창모씨는 보증금 20,000,000원에 차임이 없으며, 전입일자는 2021년 12월 30일이나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

이재혁씨는 보증금 및 차임 정보가 없으며 대항력 또한 없는 것으로 나타났습니다.

전체 등기부채권 총액은 320,402,803원이지만, 경매 개시 채권액은 492,254,246원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본 물건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 '광주건어물유통종합상가' 에이동 2층에 소재하고 있습니다.

주변 지역은 자동차 매매단지, 농수산물도매시장 등이 혼재되어 있으며, 준공업지역에 해당합니다.

2.2. 교통및접근성

단지 북측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

단지 내로의 진출입로는 북측에 개설되어 있습니다.

2.3. 건물의구조및상태

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 건물 중 2층 203호입니다.

외벽은 시멘트몰탈 페인트 마감이며, 창호는 샤시로 시공되었습니다.

건축물대장상 용도는 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나, 현재는 '창고'로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용및계획

토지는 일단의 부정형으로 건어물 유통시장 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 준공업지역으로 분류됩니다.

3. 상권분석

3.1. 주변상업시설

물건지 인근에는 자동차 매매단지, 농수산물 도매시장 등이 위치하고 있어 관련 업종의 유통 및 종사자들을 배후로 하는 상권의 특성을 보입니다.

3.2. 업종특성

'광주건어물유통종합상가' 내에 위치하므로, 건어물 관련 도소매업 및 연관 산업의 활동이 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건물의 현재 이용 현황이 '창고'이며, 건축물대장상 용도와 차이가 있어 업종 활용에는 추가적인 검토가 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

주변의 자동차 매매단지, 농수산물도매시장 등은 해당 지역의 경제 활동과 관련된 편의를 제공합니다.

더 넓은 범위의 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

4.2. 주거환경

해당 물건은 상가 건물 내 위치하며, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있어 주거 목적보다는 상업 또는 업무용으로 적합합니다.

2층 203호의 경우 현재 '창고'로 이용 중입니다.

5. 잠재적리스크

5.1. 공부와의차이

가장 중요한 리스크는 건축물대장상의 용도와 현황 이용 상태의 불일치입니다.

본 건(2층 203호)은 건축물대장상 '인터넷컴퓨터게임시설제공업소'이나 실제로는 '창고'로 이용 중입니다.

이러한 용도 불일치는 향후 용도 변경 시 행정 절차상의 어려움이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

5.2. 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서의 변수 및 추가적인 권리관계 발생 가능성은 항상 존재합니다.

채권자들의 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 시세 대비 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.3. 임차인관련

확인된 임차인 박창모씨는 보증금 20,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다른 임차인 이재혁씨는 정보가 미비하여 대항력 유무 판단이 어렵습니다.

인수되는 보증금 합계가 0원이므로 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담은 없습니다.

6. 투자포인트

6.1. 강점

* 넓은 토지 면적과 실용적인 건물 면적을 일괄 매각으로 취득할 수 있습니다.

* 주요 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 자동차 매매단지, 농수산물 도매시장 등 배후 수요가 있는 지역에 위치합니다.

6.2. 활용가능성

* 건축물대장상 용도와 현황 이용 상태(창고)를 고려하여, 물류 창고, 소규모 작업장 등으로 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 향후 용도 변경을 통해 상가, 사무실 등 근린시설로의 재활용도 가능성이 있습니다.

* 주변 상권과의 연계성을 고려한 업종 선택 시 시너지를 기대할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주 서구 매월동의 상가 건물 내 위치하며, 감정가는 122,000,000원입니다.

주변에 자동차 매매단지, 농수산물 도매시장 등 상업 및 유통 시설이 밀집한 지역에 속해 있습니다.

가장 큰 특징은 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(창고)의 차이이며, 이는 향후 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다양한 산업 시설과 연계 가능한 입지적 장점을 가지고 있으나, 용도 불일치 문제에 대한 명확한 해결 방안 모색 및 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

8. 예상입찰가

본건의 감정가는 122,000,000원입니다.

현재까지 파악된 임차인 인수 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

건축물대장과의 차이, 주변 시세, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

시세 조사 및 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 판단하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.