나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50744 [1] 서울특별시 마포구 성산동 592-5 상암우남퍼스트빌스타 15층1521호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트, 공원, 공공시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장과 지하철 6호선 "마포구청역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 20층 건물 내 제15층 제1521호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 18m 내외의 도로(모래내로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성산동 592-5, 592-7 토지 공히, 유통상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-03-14)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 유사물건의 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제와 다를 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50744 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 592-5 상암우남퍼스트빌스타 15층1521호

용도: 오피스텔

감정가: 160,000,000원

토지면적: 4.81㎡ (약 1.46평)

건물면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "마포구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 오피스텔 및 근린생활시설, 아파트, 공원, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 "마포구청역"이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 20층 건물 중 제15층 제1521호로, 외벽은 외장석붙임 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

오피스텔로 현재 이용 중입니다.

* 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 필지와 일단으로 구성된 유사 사다리형의 등고 평탄한 토지이며, 오피스텔 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 18m 내외의 도로(모래내로)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

서울특별시 마포구 성산동 592-5, 592-7 번지 토지는 유통상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(다수 지정기간 및 대상 확인 필요), 건축선 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024년2월22일 제22191호)가 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리

갑6, 서인천세무서장의 압류 (2025-04-30 접수)가 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김지은)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-17

* 확정일자: 2022-01-24

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권등기 (을1, 2024-02-22 접수)

* 인수 가능성: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 160,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차상 발생할 수 있는 잔액을 의미할 수 있으며, 실제 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 등기부 현황 요약

* 을1: 주택임차권 (김지은, 160,000,000원, 인수) - 말소기준권리보다 선순위이며 대항력 있음.

* 갑3: 소유권이전 (고은애, 2022-03-03 접수)

* 갑6: 압류 (서인천세무서장, 2025-04-30 접수) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (서대전세무서장, 2025-05-27 접수) - 말소

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-07-10 접수) - 말소

1.3. 상권분석

* 주변 환경

마포구청역 인근의 상업 및 행정 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 지역 활성화 및 배후 수요 확보에 유리한 조건입니다.

* 활용 가능성

소형 오피스텔로서 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 소규모 사업장으로의 활용도 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

마포구청, 공원 등 공공시설이 인접해 있어 행정 및 여가 생활이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통한 일상생활 편의도 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

지정된 토지거래허가구역 내에 있어, 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인

총 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 금액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 임대 관계 미상

제공된 정보만으로는 정확한 임대 조건 및 관계를 파악하기 어렵습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 상세 지리 정보 기반의 심층적인 조사는 추가 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 마포구청역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 기본적인 입지 조건과 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 마포구청역 초역세권의 편리한 교통망

* 1인 가구 및 소규모 사업장 수요를 충족할 수 있는 소형 면적

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당

* 주변 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석

- 2026년 2월 4일: 173,000,000원 (17층)

- 2026년 4월 16일: 155,000,000원 (15층)

- 2026년 4월 11일: 160,000,000원 (10층)

* 시세 분석 및 고려사항

최근 거래가는 1억 5,500만원에서 1억 7,300만원 범위이며, 본건의 감정가는 1억 6,000만원입니다.

본건의 핵심은 1억 6,000만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 낙찰가가 1억 6,000만원 이상일 경우, 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 가능성이 높아 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담은 줄어들 수 있습니다. 반대로 낙찰가가 1억 6,000만원 미만일 경우, 그 차액만큼 매수인이 임차인에게 추가로 지급해야 합니다.

* 추천 입찰가

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 수 있도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 1억 60,000,000원 ~ 1억 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다.

특히, 1억 6,000만원 이상으로 입찰하여 임차인 보증금 전액 회수를 지원하는 방향으로 전략을 수립하는 것이 안전할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.