나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경335 [4] 부산광역시 강서구 대저1동 362-24 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 기호(1,2,8,9,13,15) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

- 기호(3 ~ 7) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1,2,9,13,15) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 사무실 및 창고 부지로 이용중임.

- 기호(3 ~ 7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 또는 사다리형 토지로서, 타인점유 및 화단 등으로 이용중임.

- 기호(8) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2,9) : 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

- 기호(3 ~ 7) : 지적도상 맹지임.

- 기호(8) : 본건이 지목 및 현황 도로임.

- 기호(13,15) : 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1,8) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

- 기호(2 ~ 7,9,13,15) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조인 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 벽체없음, 소유자의 설명에 의하면 바퀴가 달려 이동이 용이함, 2.5m×7.3m)이 소재하나, 구조·규모·이용상황 등으로 보아 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타

- 기호(1) 토지 중 일부(약 60㎡)는 타인점유 중으로 이를 감안하여 평가하였으며, 면적사정은 현장조사시 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면적을 기준하여 사정하였는바 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(3~7) 토지는 일부 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분으로서 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(8) 토지는 '정보근 '지분(491㎡ 중 303㎡)만의 평가로서, 평가대상 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란하여 토지의 면적 전체를 기준으로 한 평균단가를 적용한 후 면적사정은 귀 제시목록상 지분비율에 의거하였습니다.

- 기호(8) 토지는 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로로서, 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(200×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 7.4m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(11,12) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.8m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(14) : 일반철골구조 기타(철골)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(16) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

기호(10) : 건축물대장상 1~2층은 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 사무실로 이용중임.
기호(11) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(12) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(14) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(16) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
목록 15
-남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 사무실 및 창고부지로 이용중임.
목록 16
-((주)비에스: 벽면이용간판), 주식회사 비에스가 사용중임.
-건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점)이며, 현황은 창고로 이용중임.
목록 19
-지분매각.
-지목 및 현황이 도로이고, 목록 15번 토지의 진입로이며, 공장(점포)를 이용하는 특정 다수인들이 사용하는 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경335 (4)

* 소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 362-24

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,106,810,400원

* 토지면적: 871.00㎡ (약 263.5평)

* 토지지분: 420.0165㎡ (약 127.1평)

* 건물면적: 226.92㎡ (약 68.6평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 사무실 및 창고부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 토지거래계약에관한허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 19일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을11, 1,813,200,000원)입니다.

* 말소될 권리: 상기 말소기준권리 외 갑5(가압류), 갑6(임의경매), 갑7(임의경매) 등기 모두 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 건물 등기부상 권리들도 동일하게 말소될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입/사업일자 2022-02-04, 대항력 있음.

* 한 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자 2024-03-12, 배당신고일자 2025-04-29, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (명시된 정보 기준)

* 주의사항: 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다. 비록 명시된 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 유무는 중요한 권리 분석 요소이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 이는 지역 산업 활동 및 종사자들을 위한 지원 상권으로서의 잠재력을 시사합니다.

* 업종 활용: 근린생활시설 용도로, 현재 사무실 및 창고 부지로 이용 중입니다. 주변 산업 단지와의 연계성을 고려할 때, 관련 업종의 사업체 운영을 위한 부지로서 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '부산혜원학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각 대상이므로, 소유권 행사 시 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이 과정에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: '주식회사비에스박재원'(박 )은 대항력이 있어, 명도 과정이나 보증금 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 비록 명시된 인수 보증금은 0원이지만, 임차인과의 원만한 해결을 위한 대비가 필요합니다.

* 토지 이용 관련 복잡성:

* 기호(1) 토지 중 일부(약 60㎡)는 타인 점유 중입니다.

* 기호(3~7) 토지는 일부 타인 점유 및 단독 효용가치가 희박한 부분이 있습니다.

* 기호(8) 토지는 지목 및 현황이 도로이며, 공장(점포)를 이용하는 특정 다수인들이 사용하는 것으로 보입니다.

이러한 지분 관계 및 점유 상황은 물건 활용에 제약을 주거나 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.

* 건축물 용도와의 차이: 건축물대장상 용도(예: 제2종근린생활시설(소매점))와 현황 이용 용도(창고, 사무실 등)가 상이한 부분이 있습니다. 이는 추후 용도 변경이나 행정 처리 시 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 절차가 필요합니다.

* 중복사건 및 유동화물건: 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은 경매 절차의 복잡성을 야기하거나 채권 관계 변동 가능성이 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 근린시설로, 중·소규모 공장 및 창고 밀집 지역에 있어 산업 활동과 연계된 수요가 있을 것으로 판단됩니다. 토지 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 토지의 타인 점유 및 도로 현황 등은 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 현재 감정가는 1,106,810,400원이며, 토지와 건물의 상당한 면적을 고려할 때 사업체 운영을 위한 부지 확보 차원에서 고려해볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 부산 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 실수요자 적합성: 공장, 창고 등을 운영하는 사업체에게는 사무실 및 부지 확보라는 측면에서 직접적인 활용 가치가 높습니다.

* 상권 잠재력: 산업 활동 지역 내 근린시설로서, 관련 종사자들을 대상으로 한 지원 상권으로 성장할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 참조)

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 낙찰가는 법원의 진행 상황, 경쟁 구도, 유사 물건의 낙찰 사례, 인수될 수 있는 잠재적 비용(명도 비용, 임차인 관련 비용 등), 토지 관련 분쟁 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

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