나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경335 [2] 부산광역시 강서구 대저1동 362-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 기호(1,2,8,9,13,15) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

- 기호(3 ~ 7) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1,2,9,13,15) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 사무실 및 창고 부지로 이용중임.

- 기호(3 ~ 7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 또는 사다리형 토지로서, 타인점유 및 화단 등으로 이용중임.

- 기호(8) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2,9) : 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

- 기호(3 ~ 7) : 지적도상 맹지임.

- 기호(8) : 본건이 지목 및 현황 도로임.

- 기호(13,15) : 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1,8) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

- 기호(2 ~ 7,9,13,15) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조인 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 벽체없음, 소유자의 설명에 의하면 바퀴가 달려 이동이 용이함, 2.5m×7.3m)이 소재하나, 구조·규모·이용상황 등으로 보아 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타

- 기호(1) 토지 중 일부(약 60㎡)는 타인점유 중으로 이를 감안하여 평가하였으며, 면적사정은 현장조사시 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면적을 기준하여 사정하였는바 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(3~7) 토지는 일부 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분으로서 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(8) 토지는 '정보근 '지분(491㎡ 중 303㎡)만의 평가로서, 평가대상 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란하여 토지의 면적 전체를 기준으로 한 평균단가를 적용한 후 면적사정은 귀 제시목록상 지분비율에 의거하였습니다.

- 기호(8) 토지는 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로로서, 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(200×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 7.4m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(11,12) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.8m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(14) : 일반철골구조 기타(철골)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(16) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

기호(10) : 건축물대장상 1~2층은 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 사무실로 이용중임.
기호(11) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(12) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(14) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(16) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
목록 6,7
-공장(점포) 뒷편 공터이고, 지적도상 맹지이며, 타인 점유 및 화단 등으로 이용중임.
목록 9
-북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 사무실 및 창고부지로 이용중임.
목록 12
-크림물류(벽면이용간판)
-건출물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황은 창고로 이용중임.
목록 17
-지분매각.
-지목 및 현황이 도로이고, 목록 9번 토지의 진입로이며, 공장(점포)를 이용하는 특정 다수인들이 사용하는 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경335 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 362-9

용도: 근린시설

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 지분매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 1107.00㎡ (약 334.87평)

토지 지분: 680.812㎡ (약 205.97평)

건물 면적: 532.00㎡ (약 160.93평)

건물 지분: 532㎡ (약 160.93평)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

1.3. 감정가

감정가: 1,731,300,400원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치하며, '부산혜원학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서)에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2024년 3월 2일부터 2027년 3월 1일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(3,240,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2019년 10월 15일 접수된 부산은행의 근저당권(3,240,000,000원)입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 4,582,750,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2023년 1월 30일

대항력: 없음

특이사항: 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 경매 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건에 해당합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 해당 내용은 명확히 기재되지 않아 추가 확인이 필요합니다. (다만, 등기부상 명시된 권리 외 특이사항이 없어 일반적인 소멸 대상으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 중·소규모 공장, 창고, 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

4.2. 업종 분석 (근린시설, 창고, 사무실)

건축물대장상 용도는 제1종 및 제2종 근린생활시설(소매점, 사무소)이나, 현황은 사무실 및 창고로 이용 중입니다.

다수의 건물(목록 10, 11, 12, 14, 16)이 창고 및 사무실 용도로 활용되고 있어, 관련 산업 및 물류 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

인근 도로(목록 8)는 진입로로 활용되어 물류 이동의 중요성을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

인근에 '부산혜원학교'가 소재합니다.

대중교통으로 시내버스 정류장이 가까이 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

일부 토지(목록 6, 7)는 지적도상 맹지이며, 타인 점유 및 화단 등으로 이용 중입니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

본건은 지분 매각 물건으로, 전체 토지에 대한 소유권을 확보하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

목록 8 토지는 지분 매각으로, 다른 소유자와의 관계 및 이용 협의가 필요할 수 있습니다.

목록 17 토지는 도로 현황으로, 공장(점포) 이용자 다수가 사용하는 것으로 보이며, 이에 따른 권리 관계 또는 이용상의 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

건축물대장상 용도와 현황 용도가 일부 상이합니다. (예: 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황 창고) 이는 향후 용도 변경 또는 사용 시 규제 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 중복/유동화/공동담보 물건 특성

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있으며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 검색

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않았습니다.

google 검색 결과, 부산 강서구 대저1동 362-9번지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구의 근린시설 및 창고 부지로 활용 가능한 토지와 건물로 구성되어 있습니다.

주변의 공장 및 물류 시설과의 연계성이 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 지분 매각, 맹지, 타인 점유 등 토지 관련 복합적인 리스크와 용도 불일치, 복잡한 권리 관계 등 잠재적 위험 요소를 다수 내포하고 있습니다.

따라서 해당 물건에 대한 투자는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

교통 접근성이 양호하고, 주변 산업 시설과의 연계성을 고려할 때 물류 창고 또는 관련 근린생활시설로서의 잠재력을 가집니다.

장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지분 매각이지만, 이를 통해 전체 토지 소유권을 확보하려는 전략적인 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 임의경매 물건입니다.

감정가는 1,731,300,400원입니다.

다수의 잠재적 리스크(지분 매각, 맹지, 타인 점유, 복잡한 권리 관계 등)를 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 분석, 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.