나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경335 [3] 부산광역시 강서구 대저1동 362-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.02.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 기호(1,2,8,9,13,15) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

- 기호(3 ~ 7) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1,2,9,13,15) : 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 사무실 및 창고 부지로 이용중임.

- 기호(3 ~ 7) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형 또는 사다리형 토지로서, 타인점유 및 화단 등으로 이용중임.

- 기호(8) : 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2,9) : 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

- 기호(3 ~ 7) : 지적도상 맹지임.

- 기호(8) : 본건이 지목 및 현황 도로임.

- 기호(13,15) : 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1,8) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

- 기호(2 ~ 7,9,13,15) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역(2013-01-23), 지구단위계획구역(강서), 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)((2024.3.2~2027.3.1))

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조인 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 벽체없음, 소유자의 설명에 의하면 바퀴가 달려 이동이 용이함, 2.5m×7.3m)이 소재하나, 구조·규모·이용상황 등으로 보아 대상물건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타

- 기호(1) 토지 중 일부(약 60㎡)는 타인점유 중으로 이를 감안하여 평가하였으며, 면적사정은 현장조사시 간이한 방법에 의한 개략적인 실측면적을 기준하여 사정하였는바 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(3~7) 토지는 일부 타인점유 및 단독효용가치가 희박한 부분으로서 이를 감안하여 평가하였으며, 정확한 지적경계 등은 측량이 수반되어야 할 것으로 판단되니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

- 기호(8) 토지는 '정보근 '지분(491㎡ 중 303㎡)만의 평가로서, 평가대상 지분의 위치 및 경계 확인이 곤란하여 토지의 면적 전체를 기준으로 한 평균단가를 적용한 후 면적사정은 귀 제시목록상 지분비율에 의거하였습니다.

- 기호(8) 토지는 기호(1,2,9,13,15) 토지의 진입로로 사용되는 현황 도로로서, 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(10) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(200×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 7.4m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(11,12) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 건물로서,
(사용승인일: 2019-09-18)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.8m,
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(14) : 일반철골구조 기타(철골)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

기호(16) : 일반철골구조 기타(판넬)지붕 1층 건물로서,
(사용승인일: 2020-04-27)
- 주기둥 : H-Beam(400×200mm),
- 벽 체 : 판넬잇기 마감 등,
- 높 이 : 9.7m
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

기호(10) : 건축물대장상 1~2층은 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황 사무실로 이용중임.
기호(11) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(12) : 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점), 2층은 제2종근린생활시설(사무소)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(14) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.
기호(16) : 건축물대장상 1층 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
목록 13
-남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 사무실 및 창고부지로 이용중임.
목록 14
-벽면이용간판은 선일세라믹이나 주식회사 비에스가 사용중임.
-건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점)이며, 현황은 창고로 이용중임.
목록 18
-지분매각.
-지목 및 현황이 도로이고, 목록 13번 토지의 진입로이며, 공장(점포)를 이용하는 특정 다수인들이 사용하는 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경335 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 부산광역시 강서구 대저1동 362-23

용도: 근린시설

토지면적: 883.00㎡ (약 267.13평)

토지지분: 433.3913㎡ (약 131.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 230.64㎡ (약 69.77평)

건물지분: 230.64㎡ (약 69.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 1139694000원

매각대상: 토지지분/건물전체매각

주의사항: -일괄매각.

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동 소재 '부산혜원학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모의 공장, 창고, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 사무실 및 창고 부지로 이용 중입니다. 또한, 지목 및 현황이 도로이고, 본건 토지의 진입로로 사용되며, 공장(점포)를 이용하는 다수인이 사용하는 것으로 보입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1, 8)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 소로3류(폭 8m 미만), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

다른 필지(기호 2~7, 9, 13, 15) 역시 도시지역, 제1종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(강서), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을11 (중소기업은행 근저당, 2023-05-19 접수, 1,813,200,000원)

등기부채권 총액: 2,664,950,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사 비에스 박

보증금: 30,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2019-11-28

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 지급 등 상세 조건은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 근린생활시설로, 주변에 중·소규모 공장, 창고, 단독주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 근린생활시설의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

목록 14의 경우, 벽면이용간판은 선일세라믹이나 주식회사 비에스가 사용 중이며, 건축물대장상 1층은 제2종근린생활시설(소매점)이나 현황은 창고로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

인근 지역은 공장, 창고, 주택 등이 혼재된 지역으로, 상세 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 일반적인 생활 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 지분매각 등으로 인해 복잡한 권리 관계가 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금 유무 및 상세 조건 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 현황

* 일부 토지(기호 1) 지상에 철거 및 이동이 용이한 구조의 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕, 벽체없음)이 소재하나, 본건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

* 목록 18의 토지는 지목 및 현황이 도로이며, 목록 13 토지의 진입로로 사용되어 공장(점포) 이용자들이 사용하는 것으로 보입니다. 이는 본건의 독립적인 효용가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 일부 토지(기호 1, 3~7)는 타인 점유 중으로, 정확한 지적경계 확인을 위한 측량이 수반될 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 이용 상태가 상이한 경우가 있습니다. (예: 건축물대장상 소매점이나 현황 창고로 이용 중인 건물)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 강서구 대저1동에 위치한 근린시설로서, 지분 매각 대상이며 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 주변 개발 현황 및 입지 조건은 양호한 편이나, 복잡한 권리 관계와 지분 매각, 타인 점유, 현황과 공부상 불일치 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 도로로 이용되는 토지의 지분 매각은 본건의 독립적인 사용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산광역시 강서구라는 지역적 이점과 근린시설로서의 활용 가능성.

* 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 약 6미터 포장도로에 접하여 접근성이 양호합니다.

* 지분 매각으로 인해 일반 매각 물건 대비 낮은 진입 장벽을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,139,694,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수되는 보증금을 제외하고, 상기 기술된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 지분 매각, 타인 점유, 도로 이용 토지 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 시장 상황, 명도 비용, 추가적인 권리 조사 비용 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

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