나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571817 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층506호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리" 남서측 인근에 위치하고, 주위는
공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(간석오거리-인천 1호선)이
소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 제5층 제506호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 "도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6-7미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013
-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경571817 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층506호

용도: 연립주택 (도시형생활주택으로 이용중)

감정가: 74,000,000 원

토지면적: 3.97㎡ (약 1.20 평)

토지지분: 3.97㎡ (약 1.20 평)

건물면적: 13.11㎡ (약 3.96 평)

건물지분: 13.11㎡ (약 3.96 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 OOOO (주택도시보증공사)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주거환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

본건까지 약 6-7미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 세장형으로 "도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

간석오거리 일대는 과거 유흥가 중심지였으나, 현재는 상가 공실률이 높고 노후화가 진행된 지역이라는 분석이 있습니다. 그러나 지하철역 등 교통 인프라로 인해 유동인구는 많은 편입니다.

주변에 특별히 인접한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 소유권보존등기 이후 소유권이전, 근저당, 압류, 가압류, 주택임차권 등기 등이 설정되었으나, 말소기준권리(인천세무서장 압류, 접수일자 2023-02-21)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 100,000,000원에 임차한 모재훈 씨가 등재되어 있습니다.

전입일자 2021-02-23, 확정일자 2021-01-18입니다.

그러나 임차인에게는 대항력이 없습니다.

등기부등본 상 을구 5번 주택임차권(모재훈, 100,000,000원)은 말소로 기재되어 있으며, 전입일자(2021-02-17)가 확정일자(2021-01-18)보다 늦습니다.

물건명세서 상 "을구 순위 5번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"로 기재되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

최초 소유권보존: 2012-01-26 (권영옥 외 1명)

소유권이전: 2021-01-12 (오동현)

주택임차권: 을5 (모재훈, 100,000,000원, 말소)

압류: 인천세무서장(말소), 남동세무서장(말소), 남동구(압류, 말소)

가압류: 주택도시보증공사 (595,000,000원, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (117,001,627원, 말소) - 본건 경매의 개시채권자

등기부채권 총액: 695,000,000원

채무 전액 변제 시 경매 취하 가능성은 있으나, 현재까지 강제경매 개시결정이 내려진 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 간석동 241-10번지 일대는 도영A베네치움이라는 공동주택 건물로, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 복합된 지역입니다.

주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 간석오거리 일대는 상가 공실률이 높고 노후화된 구상권이라는 이미지가 강하며, 과거 유흥가 중심지였던 특성이 남아있어 상권의 전반적인 활력은 다소 떨어진다는 분석이 있습니다.

젊은 층 유입을 위한 업종 다양성보다는 유흥 및 숙박업종 위주였던 특성으로 인해 상권 변화에 한계가 있을 수 있습니다.

하지만 인천지하철 1호선 간석오거리역 및 버스정류장이 인접하여 유동인구는 많은 편이며, 이는 상권 내 소비로 직접 연결되지 않는다는 지표도 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제5층 제506호로, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

교통 상황은 양호한 편이며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

첫째, 감정가 대비 주변 시세(특히 같은 건물 내 최근 거래 사례)에서 가격 괴리가 관찰됩니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 주소지(간석동 241-10)에 위치한 '풍경채' 아파트 3층(2014년 건축) 64.73㎡가 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 13.11㎡ 면적으로 감정가 74,000,000원이 책정되어 있어, 면적당 가격으로 비교 시 감정가가 시장 시세 대비 높은 것으로 분석될 수 있습니다. 이는 본건의 실제 면적이 13.11㎡가 아니거나, 감정평가의 기준이 일반적인 시장 거래가와 차이가 있음을 시사합니다.

둘째, 간석오거리 일대의 높은 상가 공실률과 노후화된 상권 이미지는 지역 전반의 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다..

셋째, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 거래 구조의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원을 통해 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

권리관계상 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 임차보증금은 없습니다.

입지적으로는 간석오거리역 인근으로 교통은 편리하나, 주변 상권의 노후화 및 높은 공실률은 장기적인 가치 상승에 대한 우려를 낳을 수 있습니다.

가장 중요한 리스크 요인은 감정평가액과 최근 거래된 유사 물건(동일 건물, 다른 호수/면적)의 시세 간의 상당한 가격 차이입니다. 이는 입찰 시 신중한 접근과 철저한 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 필요로 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 1호선 간석오거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

도시형생활주택으로 소형 가구 또는 1인 가구의 주거 수요를 충족시킬 수 있습니다.

HUG의 강제경매로 진행되므로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 74,000,000원입니다.

그러나 동일 건물 내 최근 매매 사례(2026년 3월, 64.73㎡ 거래가 173,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(13.11㎡) 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

시장 가격으로 환산 시, 13.11㎡ * (173,000,000원 / 64.73㎡) ≈ 35,000,000원 수준으로 산출되나, 이는 면적 차이를 감안하지 않은 단순 비교이며, 본건의 실제 면적 및 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가가 시장가보다 높게 책정된 상황이므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본건에 대한 예상 입찰가는 감정가인 74,000,000원 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 시장과의 괴리를 고려하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.