나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501334 [1] 인천광역시 연수구 연수동 597-4 연수프라자 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동에 소재하고,"연화중학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철이 소재하여 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 내 제6층 제603호이며(사용승인일 : 2002.7.16.),
외벽 : 석재 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 소화전, 승강기 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지이며, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남동측, 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 되어 있으므로 유의바람(2024.2.15., 임차보증금 85,000,000원).

본건은 2011.9.21, 2011.9.22에 기존 교육연구시설에서 도시형생활주택으로 용도변경이 되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 연수구 연수동 597-4번지, 연수프라자 6층 603호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경501334(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 55,000,000원입니다.

부동산의 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건의 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 중 제6층 제603호이며, 2002년 7월 16일에 사용승인을 받았습니다.

전용면적은 건물 25.44㎡(7.70평)이며, 토지 지분면적은 7.15㎡(2.16평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 연수동에 소재하며, '연화중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 대체로 장방형이며 주상복합 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

본건 북서측, 남동측, 남서측으로 도로와 접해 있습니다.

토지 이용계획상으로는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 1월 8일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경501334)입니다.

등기부상 채권 총액은 85,000,000원입니다.

주의할 점은 등기사항전부증명서상 임차권등기명령이 2024년 2월 15일에 설정되어 있으며, 임차보증금은 85,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 14번 순위로 장소이 소유의 주택임차권(85,000,000원)이 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 순위 14번 주택임차권등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다.

임차인 현황에는 주택도시보증공사(장소이)가 보증금 85,000,000원에 차임 없이 2021년 8월 6일 전입(사업자) 및 2021년 7월 19일 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 해당 정보에서는 '대항력 : 없음'으로 표기되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연수동 일대는 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

건물 자체는 2002년에 준공된 8층 규모의 연수프라자이며, 본건은 해당 건물 6층에 위치한 도시형생활주택입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 동일 건물(연수프라자)의 19.19㎡(약 5.8평) 면적 물건이 2025년 10월 14일에 32,000,000원(약 1,670,000원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

2017년식의 다른 건물(이레하이니스)의 48.76㎡(약 14.75평) 면적 물건은 2024년 7월 4일에 158,000,000원(약 3,240,000원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 55,000,000원으로, 면적(25.44㎡) 대비 약 2,160,000원/㎡ 수준입니다. 이는 동일 건물 내 소형 면적 거래가보다는 높고, 신축 및 대형 면적과는 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

인천 연수구 연수동은 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

본건 인근에는 연화중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통 측면에서는 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 권리관계의 복잡성입니다. '대항력있는임차인' 기재와 '대항력 없음' 기재가 상반되며, 임차권등기명령이 존재합니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출은 임차권이 소멸될 가능성을 높이지만, 입찰 전 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

공동담보 물건이라는 점은 추가적인 채무 관계나 다른 담보물의 상황에 따라 변동 가능성이 있음을 시사합니다.

건물이 2002년식으로 노후화되어 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택이나, 공부상 용도 변경 이력(2011.9.21, 2011.9.22 기존 교육연구시설에서 도시형생활주택으로)이 있어 이에 대한 이해가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 공실 발생 시 임차인 확보 전략이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 연수동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다.

복잡한 임차인 권리관계와 HUG 인수조건 변경 등이 특이사항으로 기재되어 있어, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 확인이 필수적입니다.

주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출은 임차권 소멸 가능성을 높이며, 이는 물건의 가치 평가에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, '대항력있는임차인' 표기를 간과해서는 안 되며, 실제 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인천 연수구의 주요 생활권에 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

학교, 상업시설 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다.

HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해질 경우, 안정적인 투자가 가능합니다.

감정가 대비 저평가 가능성을 고려한 신중한 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 55,000,000원입니다.

동일 건물 내 소형 면적 거래 사례(19.19㎡, 32,000,000원)를 고려할 때, 본건의 면적(25.44㎡)과 감정가(55,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 부담이 해소된다면, 시장 가치는 감정가 수준으로 회복될 수 있습니다.

다만, '대항력있는임차인' 표기에 대한 불확실성과 법적 검토 비용 등을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 48,000,000원에서 55,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 권리관계 확정 여부, 현장 방문 시 파악되는 물건 상태, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.