나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501358 [1] 인천광역시 부평구 부개동 314-3 플러스홈 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개역" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은
다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있는
지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근 "경인로" 및 "수변로" 로변에 버스정류장이
소재하고, 북서측 인근에 경인선전철 "부개역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 벽돌식타일붙임 및 미장스톤 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2011년 1월 14일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임.

나. 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 170,000,000원) 등기가 등재되어
있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경501358 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주O (주식회사 OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부개동 314-3, 플러스홈 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 플러스홈

집합건축물대장상 사용승인일: 2011년 1월 14일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 134,000,000원

토지면적: 22.43㎡ (약 6.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.13㎡ (약 10.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 "부개역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 단독주택, 학교시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 "경인로" 및 "수변로" 로변에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 북서측 인근에 경인선 전철 "부개역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 북동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 3일 접수된 광명세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존 (2011-01-19)

* 소유권이전 (2011-03-17, 박철운)

* 소유권이전 (2022-03-25, 정만수)

* 압류 (2023-02-03, 광명세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-01-08, 주택도시보증공사)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 본건 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 170,000,000원) 등기가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 최 (주택임차권)

- 보증금: 170,000,000원

- 전입일자: 2022-03-25

- 확정일자: 2022-03-02

- 배당신고일자: 2024-01-25

- 대항력: 없음

* 물건명세서상 특이사항으로, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있습니다.

* 이는 해당 임차권이 매각으로 인해 말소될 예정이며, 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부개동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하며 상업 시설 및 학교 시설도 인접해 있어 주거 기능이 발달한 지역입니다.

"부개역"을 중심으로 형성된 상권의 일부로 볼 수 있으며, 근린생활시설의 접근성 또한 양호합니다.

4.2. 상권 내 입지

본건은 부개역에서 도보 거리로 접근 가능한 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주자의 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.

외벽은 벽돌식 타일 붙임 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 경보 설비, 도시가스 시설 및 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교통: 경인선 부개역, 경인로 및 수변로 버스정류장

* 교육: 부개초등학교, 부평여자고등학교 등 인접 (상대보호구역)

* 편의: 주변 근린생활시설 이용 가능

5.4. 주변 혐오시설

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

명시적으로 대항력 없는 임차인으로 분류되고, 매각으로 소멸될 권리로 판단되나, 권리 변동 및 배당 상황을 최종적으로 확인해야 합니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 해당 물건의 감정가 대비 담보 가치 등을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 계약 조건 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부개동에 위치한 플러스홈 다세대주택 4층 401호입니다. 2011년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 부개역 초역세권은 아니지만 도보 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 주변이 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

가장 중요한 권리분석상, 등록된 임차인의 보증금 1억 7천만원은 대항력이 없으며 매각으로 소멸될 예정으로, 인수 부담이 없습니다. 이는 본건의 주요 리스크를 제거하는 긍정적인 요소입니다.

감정가는 1억 3천 4백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터 분석 시 동종 물건 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 부개역 인근 역세권 잠재력: 향후 역세권 가치 상승 기대

* 신축급 건물: 2011년 준공으로 노후도가 낮음

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 생활 편의시설 인접: 주거 및 상업 시설 혼재로 생활 인프라 우수

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 35.13㎡ (약 10.63평)입니다. 최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 900만원에서 1,000만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 134,000,000원이나, 최근 매매 사례가를 고려할 때 시세는 약 9,700만원에서 11,200만원 사이로 추정됩니다.

이에 따라, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이를 권장합니다. 이 범위 내에서 입찰 시 시세 대비 합리적인 취득이 가능할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.