나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582640 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 869-17 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안3동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 주
위는 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.
7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-11-21)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한
법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조
치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

입구에 '번영맨션'이라고 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 인천광역시 미추홀구 주안동 869-17 3층302호

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경582640 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 869-17 3층302호 (새 주소: 인천광역시 미추홀구 주승로31번길 28-7)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 62,000,000원

* 토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

* 건물면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

* 사용승인일: 2000년 03월 20일 (준공 26년차)

* 건물 총 면적 (연면적): 364.13㎡ (약 110.14평)

* 토지 면적 (대지권): 107㎡ (약 32.36평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 유사형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 접하였습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (접수 2023-09-27, 갑22)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 을구 순위 13번 주택임차권(김진영, 보증금 50,000,000원)은 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김진영)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-07

* 확정일자: 2021-05-10

* 배당신고일자: 2023-07-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 기타 권리사항:

* 소유권 이전 및 각종 가압류, 강제경매 등기 내역 다수 존재하나, 모두 말소기준권리 이하로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 161,253,282원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

* 분석:

* 제공된 주변 시세 사례들의 면적(약 13.11평~13.54평)은 본건의 전용면적(30.38㎡, 약 9.19평)보다 넓습니다.

* 건축 연도는 본건(2000년 준공)과 유사하거나 더 오래된 건물들입니다.

* 면적 대비 평단가는 세명쉐르빌 약 62.5만원/평, 화인에이스빌 약 90만원/평, 대일빌라 약 67만원/평 수준으로 분포하고 있습니다.

* 본건의 감정가(62,000,000원)는 약 67.5만원/평으로, 주변 시세 중 하단부에 해당하여 비교적 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 동일 단지 또는 건물 내 거래 정보는 확인되지 않았습니다.

* 주변 편의시설: 주안3동 행정복지센터 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 갖춰진 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 행정복지센터와 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 기본적인 시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 본건은 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어, 주변 학교와의 관련성을 확인해 볼 필요가 있습니다.

* 기타: 주변 주거 환경은 공동주택 및 단독주택 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2000년 준공으로 약 26년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주거환경개선지구: 사업은 완료되었으나, 해당 지구의 장기적인 개발 계획이나 정비 사업 진행 여부에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 명칭 혼동: 입구에 '번영맨션'으로 표기되어 있어, 등기부상 주소와 실제 건물 명칭이 다를 수 있습니다. (현황조사서 참조)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 6,200만원입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가는 면적 대비 비교적 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다. 건축 연도는 26년으로 노후되었으나, 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 전반적으로 안전한 권리 관계와 합리적인 감정가를 바탕으로 소액 투자처로서 고려해볼 만합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 인수되는 인수 보증금 0원 (HUG 인수 조건 변경, 임차인 대항력 없음)

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세 차익 기대

* 소액 투자 가능: 소형 면적(약 9.19평)으로 진입 장벽이 낮음

* 주거환경개선지구: 지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력

* 실거주 및 임대 수익 가능: 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 목적 또는 실거주 용이

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 6,200만원이며, 전용면적은 30.38㎡ (약 9.19평)입니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 평균(약 62만~90만원/평)을 고려할 때, 본건 평당 가격은 약 67.5만원/평 수준으로 감정가가 책정되었습니다.

* 주변 시세(약 70만원/평 ~ 85만원/평)를 적용하여 환산 시, 본건의 적정 시세는 약 6,430만원 ~ 7,780만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가가 시세보다 낮게 책정된 점을 감안하여, 보수적으로 시세의 80%에서 90% 수준으로 접근하는 것이 적절해 보입니다.

* 예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.