나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11961 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 102-344 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호1,2,3,4는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북측 인근에 위치하고, 주위는 오피스텔, 숙박시설, 공동주택, 상업용 건물, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반 주위 환경은 보통임. - 본건 기호5는 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역 으로써, 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

기호1 ~ 5 : 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

- 기호1,2 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 제2층 제204호, 제5층 제501호로써, (사용승인일 : 1997.02.17) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등임. - 기호3 철근콘크리트 벽식조 경사 스라브 8층 건물 내 제3층 제303호로써, (사용승인일 : 1997.02.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등임. - 기호4 철근콘크리트조 평스라브 6층 건물 내 제2층 제203호로써, (사용승인일 : 1995.12.14) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등임. - 기호5 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로써, (사용승인일 : 1993.05.12) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기호1 ~ 4 : 오피스텔, 기호5 : 다세대주택(방3, 주방/거실, 욕실, 현관 등) 으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기호1, 2 : 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외소화전, 화재설비, 기계식 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호 3 : 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외소화전, 화재설비, 기계식 주차장설비 등 구비되어 있음. 기호4 : 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외소화전, 화재설비 등 구비되어 있음. 기호5 : 기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2 : 본건은 3필 일단의 세장형 평지로써, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. 기호3 : 본건은 2필 일단의 가장형 평지로써, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임. 기호4 : 본건은 가장형 평지로써, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임. 기호5 : 본건은 가장형 완경사지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1,2 : 본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각 접함. 기호3 : 본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함. 기호4 : 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각 접함. 기호5 : 본건 북측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 5m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1,2] 도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 -27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역)2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표 면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. [기호3,4] 도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08 -27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역)2022-06-09)<건축법>,도시기타용도지역 지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,수평표 면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. [기호5] 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정 비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11961 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-344 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000 원

토지면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

건물면적: 42.80㎡ (약 12.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 건물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 1993년 05월 12일

내부 구조 (추정): 방3, 주방/거실, 욕실, 현관 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 압류 (강서구청)

본 건 강제경매 개시결정 채권자는 임병렬이며, 해당 경매는 말소될 예정입니다.

소유권 이전 이력이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정정아 (임 )

* 보증금: 123,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 09일

* 확정일자: 2020년 06월 17일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 09월 18일

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 상세 정보 없음)

3.4. 권리분석 종합 의견

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하며, 임대차보증금 123,750,000원 전액이 배당을 통해 회수되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건 취득 시 가장 중요하게 고려해야 할 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 주거지역 내에 위치하며, 오피스텔, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. "화곡초등학교" 및 "화일초등학교" 인근에 위치하여 학군 수요를 고려할 수 있습니다.

4.2. 토지이용계획

* 기호5 (본건): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 학교: 화곡초등학교, 화일초등학교 등

* 편의시설: 근린생활시설, 상업용 건물 등

5.2. 교통 접근성

버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 진출입 또한 원활합니다.

5.3. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 물건 가치에 큰 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력을 갖춘 임차인의 보증금(123,750,000원)을 인수해야 할 가능성입니다. 배당 절차에서 전액 변제되지 않으면 매수인의 총 부담 비용이 증가하므로, 입찰 전 반드시 배당 관련 자료 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 노후도

1993년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 30년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 법규상 제한

공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 외국인 등의 거래에 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 6,300만원입니다. 주거지로서의 기본적인 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

그러나 대항력을 갖춘 임차인이 보증금 1억 2,375만원을 보유하고 있어, 이 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 입찰 전 임차인 관련 사항을 철저히 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구의 입지를 갖춘 다세대주택으로 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* "화곡초등학교" 인근으로 자녀가 있는 가정의 주거지로 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서도 접근할 수 있습니다. (단, 재개발 등 구체적인 계획은 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근 유사 건물들의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡, 216,000,000원

* 1986년식, 37.44㎡, 150,000,000원

* 2002년식, 37.56㎡, 160,000,000원

본 건(1993년식, 42.80㎡)의 감정가 163,000,000원은 최신 연식의 소형 물건보다는 낮지만, 비교적 최근 거래된 물건과 유사한 수준으로, 시장 상황을 반영한 합리적인 감정가로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 123,750,000원이며, 이 금액을 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 따라서 보증금 인수 시의 총 매입 비용 증가를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금을 전액 인수한다고 가정할 경우, 총 매입 비용은 (입찰가 + 123,750,000원)이 됩니다. 주변 시세가 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원임을 감안할 때, 보증금 인수 부담이 큰 만큼 입찰가는 감정가보다 낮게 책정하는 것이 안전합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가(163,000,000원) 대비 약 67% ~ 80% 수준으로, 임차인 보증금 인수 위험을 반영한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 권리관계, 임차인의 배당 결과, 그리고 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.