나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [6] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제4층 제402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경85 (6)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제4층 제402호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

96,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 6.76㎡ (약 2.04평)

토지 지분: 6.7622㎡ (약 2.04평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 지분: 20.57㎡ (약 6.22평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수협은행 (수OOO)

1.9. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 형성되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 북동측 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕의 지상 10층 건물로, 2013년 2월 27일에 사용승인을 받았습니다. 본건은 4층 제402호에 해당합니다.

외벽은 외장석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등으로 마감되었습니다. 바닥은 바닥재 깔기 및 타일 깔기 등으로 마감되었고, 창호는 새시 이중창입니다.

2.4. 이용상태

본 건물(뉴스토리화곡점)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 2층부터 6층까지는 제2종근린생활시설(사무소), 7층부터 10층까지는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 본건 4층 402호는 건축물현황도상 '사무소'로 등재되어 있습니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형으로 인접지와 접면도로와 등고.평탄하게 조성되어 있으며, 현재 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태

본건 북측(월정로20길)과 동측으로는 약 6미터 폭의 도로에 접하며, 서측으로는 약 3미터 폭의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다. 출입도로 상태는 보통입니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 대상 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 6월 5일 접수된 수협은행의 근저당권(을2, 채권최고액 576,000,000원)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 갑1: 소유권보존 (이중열, 2013-03-07)

* 을2: 근저당권 (수협은행, 2017-06-05, 576,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 압류 (강서구, 2025-08-05)

* 갑5: 임의경매 (수협은행, 2026-03-18, 528,719,722원)

* 을6: 주택임차권 (이수희, 2025-03-26 전입/확정, 50,000,000원)

3.3. 인수되는 권리 여부

매각으로 인해 을2 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자 (사업일자): 2025-03-26

* 확정일자: 2025-03-26

* 배당신고일자: 2026-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 주택임차권(을6)은 말소기준권리인 을2 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 업종 현황

건축물대장상 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택으로 등재되어 있으며, 2층~6층은 사무실, 7층~10층은 도시형생활주택으로 사용 중입니다. 본건 402호는 사무실로 이용되고 있어, 소규모 사무실 또는 관련 업종의 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.3. 주변 상권 특성

까치산역 역세권 인근으로 주거 유동인구가 많으며, 지역 상권으로서의 기본적인 수요는 확보된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

까치산역(지하철 2,5호선) 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 인근을 경유하여 서울 전역으로의 이동이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 편의시설

화곡1동주민센터가 인근에 위치하며, 상업 지역 내 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.4. 혐오시설 검색

주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역)에 속해 있어 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 규제

본건은 공항 관련 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 규제 지역에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용 시 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내 거래 시 허가가 필요하므로 주의가 요구됩니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 결과가 본건의 배당 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 근린상가(사무실)로, 비교적 신축 건물(2013년 준공)이며 권리상 인수할 부분이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 주변 주거 및 상업 시설의 혼재로 인한 안정적인 수요가 기대되며, 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 다양한 토지이용규제와 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편리: 지하철 2,5호선 까치산역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 안정적인 임대 수요: 배후 주거 단지 내에 위치하여 소규모 사무실 또는 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공 건물로 시설 노후도가 낮아 관리에 용이합니다.

* 소액 투자 가능: 감정가 9,600만원으로 비교적 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

* 권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부상 깨끗한 상태로 소유권 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수익률, 공실률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건의 경우 임차인 이 씨의 보증금 50,000,000원은 인수 대상이 아니므로, 입찰가 산정 시 수익률 계산에서 제외할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다. (일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되나, 본건의 개별적인 가치 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.