나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [7] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제5층 제501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경85 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수협은행

감정가: 97,000,000원

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제5층 제501호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

토지지분: 6.841㎡ (약 2.07평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

건물지분: 20.81㎡ (약 6.30평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 주거지로서의 제반 여건은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재함. 북동측 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임. 주변으로 남부골목시장, 까치산시장 등 재래시장이 형성되어 있어 생활 편의성이 높음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 이중열 (2013-03-07)

* 근저당권: 수협은행 (2017-06-05, 576,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 강현정 (2017-02-27 전입, 75,000,000원) - 인수 (을구 4번)

* 압류: 강서구 (2025-08-05) - 말소

* 임의경매개시결정: 수협은행 (2026-03-18, 528,719,722원) - 말소

총 채권액은 651,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인 강 은 보증금 75,000,000원, 차임 0원이며, 2017년 2월 27일 전입 및 확정일자를 받아 대항력 있는 임차인임.

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

을구 4번 주택임차권 등기(강현정, 보증금 75,000,000원)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 함. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되나, 잔액 발생 시 매수인이 인수함을 유의해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 지역으로, 풍부한 배후 주거 세대를 기반으로 형성된 소비 역세권 상권임. 특히, 인근에 다수의 재래시장(남부골목시장, 까치산시장 등)과 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거지로서의 안정적인 상권 특성을 지님. 지하철 5호선 까치산역 및 화곡역 이용이 편리하며, 상업 및 업무 시설 접근성도 양호한 편임.

5. 생활정보

단지 내에는 급탕, 급배수, 도시가스보일러를 이용한 개별난방, 승강기, 옥내소화전 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있음. 또한, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 재래시장 및 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 강현정 임차인은 전입일자 및 확정일자를 갖추고 대항력이 있어, 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있음.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되었으며, 이로 인해 다른 부동산의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 과밀억제권역 등에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요함.

* 혐오시설 인접 가능성: 강서구 지역은 서남물재생센터, 과거 건설폐기물 처리장 등의 기피·혐오시설이 집중되어 있다는 주민 민원이 있었던 지역임. 본 건과 직접 인접한 혐오시설에 대한 정보는 없으나, 지역 특성을 고려할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 근린상가로, 까치산역 및 화곡역 접근성이 양호하며 풍부한 배후 주거 세대를 기반으로 하는 상권에 위치하고 있음. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 보증금 인수 여부가 불확실할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 함. 감정가 대비 인수될 보증금을 고려하여 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 까치산역 및 화곡역 인근 역세권 입지.

* 다수의 재래시장 및 생활 편의시설 인접으로 인한 우수한 생활 인프라.

* 강서구 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 97,000,000원으로 평가되었음. 인수되는 보증금이 0원으로 가정할 경우, 시장 가치와 유사한 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 추가 인수 부담이 발생하므로 이를 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 함. 따라서, 보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.