나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [5] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제4층 제401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경85 (5)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제4층 제401호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '사무소' 등재)

건물명: 뉴스토리화곡점

사용승인일자: 2013. 2. 27

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 97,000,000원

3. 물건 현황

토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 (10층 건물 중 제4층 제401호)

4. 입지조건

5. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

6. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

북동측 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

7. 건물 특징

건물은 철근콘크리트구조로 총 10층이며, 본건은 그 중 4층 제401호입니다.

외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형)으로 등재되어 있으며, 본건(401호)은 건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있습니다.

8. 권리분석

9. 등기부 현황

말소기준권리: 2017.06.05. 접수된 수협은행 근저당권 (을2)

등기부채권 총액: 576,000,000원

본 건 매각으로 인해 등기부상 권리는 모두 소멸될 예정입니다. (말소기준권리 하 모든 권리 소멸)

10. 임차인 분석

임차인: 오지헌

보증금: 40,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업일자: 2024-10-31

확정일자: 2024-10-31

배당신고일자: 2026-04-07

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 명도 과정에서 분쟁이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

11. 매각 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (다만, 지상권은 명세서에 기재되어 있으나, 해당 사항 없음으로 추정됨)

12. 상권분석

13. 건물 용도 및 현황

건물은 제2종근린생활시설과 도시형생활주택으로 복합되어 있으며, 2층~6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층은 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다. 본건 4층 401호는 공부상 '사무소'로 등재되어 있습니다.

14. 주변 상권 특성

아파트, 다세대주택 등 주거 밀집지역과 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

15. 생활정보

16. 편의시설

* 교통: 인근 시내버스정류장, 지하철 2/5호선 까치산역 이용 편리.

* 기타: 건물 내 1층에 주차장 시설 (옥내기계식 4대)이 되어 있습니다.

17. 주거 및 상업 환경

주거지로서 제반 여건은 보통 수준이며, 근린생활시설과 업무시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

18. 잠재적 리스크

19. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 관련)

* 상기 제한사항들은 향후 토지 활용 및 건축 시 영향을 줄 수 있으나, 본건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 일반적인 건물입니다.

20. 기타 고려사항

* 임대 내역은 미상입니다.

* 별도의 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 규제 구역에 포함되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

21. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 서울 강서구 화곡동에 위치한 뉴스토리화곡점 내 4층 401호 근린상가(사무소)입니다.

건물은 2013년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 깔끔한 권리관계가 가장 큰 장점입니다. 말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없어 명도 진행에 큰 무리는 없을 것으로 예상됩니다.

지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역이 도보 거리 내에 위치하고 있으며, 주변의 주거 및 상업시설 혼재로 인해 상권 활성화 가능성도 엿볼 수 있는 입지입니다.

다만, 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역 등에 포함되어 있어 관련 법규 준수 여부를 추가적으로 확인해야 합니다.

22. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 인수되는 부담이 없어 안전하게 투자 가능합니다.

* 역세권 입지: 까치산역 인근으로 교통이 편리하여 접근성이 좋습니다.

* 활발한 배후 수요: 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 잠재적 이용 가치가 높습니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

23. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 97,000,000원을 기준으로 시장 조사 및 권리 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 주변 시세, 임대 현황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.