나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [4] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경85 (4)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제3층 제302호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 86, 3층 302호)

1.3. 용도

근린상가 (집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있습니다.)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

부동산 임의경매

1.6. 감정가

96,000,000원

1.7. 토지 면적

6. 76㎡ (약 2.05평) (총 117㎡ 부지 내 지분)

1.8. 건물 면적

20. 57㎡ (약 6.22평) (전유 면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 북동측 근거리에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 장방형의 토지로, 인접지와 접면도로와 등고·평탄하게 조성되어 현재 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다. 출입도로 상태는 보통입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리는 2017년 6월 5일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 576,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 576,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김은진

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 1월 9일

확정일자: 2020년 1월 9일

배당신고일자: 2026년 6월 15일

대항력: 없음

3.4. 임차인 관련 주의사항

임차인 김은진은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 법적 절차를 통해 해결해야 할 수 있으나, 본 건의 경우 대항력 부재로 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 전형적인 준주거·상업 복합 지역입니다.

4.2. 본건 이용 상태

건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으며, 건물 전체적으로는 2층~6층 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층 도시형생활주택으로 활용되고 있습니다. 본건 3층 302호의 실제 이용 현황은 건축물현황도를 참조해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"화곡1동주민센터" 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근 시내버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제약

본 물건은 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 별도 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 사항

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 건물 전체적으로는 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 사용되는 점을 고려하여 실제 이용 상태와 공부상 현황의 일치 여부를 확인하는 것이 좋습니다. (제공된 정보상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

6.3. 기타 리스크

임대내역이 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 대항력은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 소형 근린상가(사무소)입니다. 2013년에 건축된 비교적 신축 건물로, 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 매우 깔끔하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담도 없습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 소형 면적과 낮은 감정가로 소액 투자를 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

96,000,000원의 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

8.2. 권리관계 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 임차인 부담 없음

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 의무가 없어 명도 부담이 적습니다.

8.4. 입지 장점

주거 밀집 지역 내 근린상가로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건은 소형 근린상가로, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 명도 과정에서의 변수 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권리 인수 내역

인수되는 보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

현재 감정가는 96,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사가 선행되어야 하며, 현장 답사를 통한 추가적인 분석이 필요합니다.

(시장 조사 및 현장 답사 후 구체적으로 결정할 것을 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.