나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [3] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제3층 제301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경85 (3)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-1, 뉴스토리화곡점 제3층 제301호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 86)

* 용도: 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 해당 건물은 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸형)으로 구성된 복합 용도의 건물임. (본건이 속한 구분건물은 2층~6층 제2종근린생활시설(사무소), 7층~10층 도시형생활주택으로 등재되어 있음)

* 감정가: 97,000,000원

* 토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

* 토지지분: 6.841㎡ (약 2.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

* 건물지분: 20.81㎡ (약 6.30평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치함. 주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 북동측 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 2013년 2월 27일 사용승인된 지상 10층 건물임. (본건은 3층 제301호)

* 인접 도로상태: 본건은 북측(월정로20길) 및 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른 도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용 상태는 보통임.

1.3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 이중열 (2013-03-07)

* 소유권이전: 이미진 (2016-03-24, 매매)

* 근저당: 수협은행 (2017-06-05, 576,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 강주희 (2026-04-08, 75,000,000원, 2022-04-18 전입/확정, 말소)

* 임의경매: 수협은행 (2026-03-18, 528,719,722원, 말소)

* 등기부채권 총액: 651,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-18

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2026-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: (말소 처리됨)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 수협은행 근저당(을2)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 임차인 강주희는 대항력이 없으며, 인수 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.4. 상권분석

* 이용상태: 본건이 소재하는 건물(뉴스토리 화곡점)은 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택으로 구성된 복합 건물임. 특히 2층부터 6층까지는 제2종근린생활시설(사무소)로, 7층부터 10층까지는 도시형생활주택으로 등재되어 있음. 본건(301호)은 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있음.

* 주위환경: 본 상권은 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 지역임.

* 상권 특징: 까치산역을 중심으로 형성된 지역 밀착형 상권임. 전통시장(까치산 시장)과 다양한 소매점, 음식점, 카페, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부함. KFC, 롯데리아, 스타벅스 등 대기업 브랜드 매장들도 입점해 있어 상권 활성화가 이루어지고 있음. 2호선과 5호선 환승역으로서 대중교통 이용객이 많아 역세권 상권으로서의 가치가 높음.

1.5. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 인근에 아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 수요가 예상됨. 까치산 시장 및 다양한 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 교통: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수함.

* 건물 설비: 급탕 및 급배수 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기, 옥내소화전, 주차장 시설 등이 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31)

* *참고: 토지거래허가구역 지정은 매수자(외국인 등) 또는 대상 토지 용도에 따라 적용될 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 확인해야 함.*

* 공부와의 차이: 없음.

* 임대내역: 임대 내역은 미상임. (이 점은 추후 임대차 관계 조사 시 중요하게 고려되어야 함)

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 까치산역 역세권의 근린상가(사무소)임. 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있으며, 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역의 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리함. 건물은 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택으로 구성된 복합 용도이며, 본건은 사무소로 등재되어 있음. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로, 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됨. 소형 면적임에도 불구하고 역세권 상권의 특징을 잘 갖추고 있어 소규모 투자처로서의 잠재력을 가지고 있음.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선)의 까치산역 인근으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 지역 밀착형 상권 내 위치하여 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 소형 면적(약 6.30평)으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능.

* 건물 자체에 도시형생활주택이 포함되어 있어 주거 수요와 상업 수요가 공존하는 입지.

* 주변 지역의 개발 계획 및 상권 활성화 가능성.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 향후 임대수익률, 명도 가능성, 권리관계의 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가 97,000,000원을 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.