나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3792 [2] 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제302호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '고산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 '구일역(동양미래대학)' 및 '개봉역'이 소재하고, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물내 제3층 제301호, 제302호(2개호)로서, (사용승인 : 2006.01.11.) - 외벽 : 복합판넬 및 강화유리, 드라이비트 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1, 기호2 공히 현황 상호명 '초심 스터디 라운지'로 이용중인 것으로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 8차선, 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 제3종 구역(다 지구), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 기호1(301호)은 복도에서 직접 출입할 수 없고, 기호2(302호)를 통해 진입할 수 있는 것으로 추정되는 바 경매입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 고척동 76-38 원메디타운 제에이동 제3층 제302호에 위치한 교육연구시설입니다. 건물 등기부 현황에 따르면, 본 건물은 2006년 1월 11일 사용승인이 완료되었으며, 해당 호실은 전유부상 3층 302호로 등재되어 있습니다. 감정가는 11억 7천 7백만원이며, 토지 면적은 58.01㎡ (약 17.55평), 건물 면적은 193.58㎡ (약 58.56평)입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 안양농업협동조합(안OOO)입니다. 특이사항으로는 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '고산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 용이하며, 직선거리 약 600미터 내외에 지하철 1호선 '구일역' 및 '개봉역'이 소재하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 본건 호실은 해당 건물의 3층에 위치합니다. 남동측으로는 왕복 8차선, 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 12월 18일자 안양농업협동조합의 근저당권(을7)으로, 본건의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김근현: 보증금 50,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입일자 2014-06-16, 대항력 있음.

* 이은봉: 보증금 57,000,000원, 차임 4,200,000원, 전입일자 2023-05-26, 확정일자 2023-05-26, 배당신고일자 2026-05-21, 대항력 없음.

* 주식회사이글에듀: 보증금 40,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입일자 2010-11-12, 대항력 있음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인 김근현 및 주식회사이글에듀가 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 이들의 보증금은 경매 절차를 통해 소멸되거나 배당될 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 고척동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 본건 건물(301호, 302호)은 '초심 스터디 라운지'로 이용 중인 것으로 파악되어, 지역 내 교육 및 자기계발 관련 시설에 대한 수요가 있음을 시사합니다. 주변에는 아파트 단지, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대형 상업 시설보다는 지역 밀착형 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교육시설로는 인근에 고산초등학교가 위치하여 학군 및 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 교통망으로는 지하철 1호선 구일역 및 개봉역이 도보 가능한 거리에 있어 도심 및 수도권 접근성이 양호합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 잠재적 리스크로는 대항력 있는 임차인(김근현, 주식회사이글에듀)의 존재를 들 수 있습니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 및 제한사항으로 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필수), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 대상 허가구역 지정 기간 확인 필요) 등이 존재합니다. 상기 제한사항들은 향후 건물 이용이나 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구 고척동의 입지 좋은 곳에 위치한 교육연구시설 용도의 집합건물입니다. 지하철역과 인접하고 도로 접근성이 좋으며, 인근에 학교와 주거 단지가 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다. 현재 '스터디 라운지'로 운영 중이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 복잡한 토지 이용 제한 사항들이 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 보이나 명도 관련 이슈는 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 역세권에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 교육 및 주거 밀집 지역: 고산초등학교 인근 및 주변 아파트 단지는 교육 및 주거 관련 시설에 대한 수요를 뒷받침합니다.

* 안정적 용도: 현재 '스터디 라운지'로 운영 중인 점은 교육 관련 시설로서의 잠재력을 보여줍니다.

* 잠재적 개발 가치: 추후 용도 변경이나 리모델링 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다(단, 제반 제한사항 확인 필수).

9. 예상 입찰가

감정가 11억 7천 7백만원을 기준으로, 본건의 현황 및 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인 문제와 복잡한 토지 이용 제한 사항은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

일반적으로 신규 투자자는 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 검토하나, 본 건의 경우 명도 리스크 등을 고려하여 시장 상황 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석한 후, 경쟁 상황을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임차인 면담, 주변 시세 조사를 통해 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.