나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경85 [2] 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 근거리에 지하철2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상10층건(사용승인일자: 2013. 2. 27)중 제2층 제201호, 제2층 제202호, 제3층 제301호, 제3층 제302호, 제4층 제401호, 제4층 제402호, 제5층 제501호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

사무소로 집합건축물대장에 등재되어 있으며 이용상태는 "건축물현황도" 참조바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(제2종근린생활시설, 도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측(월정로20길)과 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 3미터폭의 막다른도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층은 제2종근린생활시설(사무소), 7층 ~ 10층은 도시형 생활주택으로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경85 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-1 뉴스토리화곡점 제2층 제202호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '사무소'로 등재, 건물 자체는 제2종근린생활시설 및 도시형생활주택 복합)

감정가: 96,000,000원

건물면적: 20.57㎡ (약 6.22평)

토지면적: 6.76㎡ (약 2.05평) (토지/건물 일괄 매각)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

전반적인 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다.

북동측 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로상태:

본건 북측(월정로20길) 및 동측으로는 약 6미터폭의 도로, 서측으로는 약 3미터폭의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

인접 도로 상태는 차량 통행 및 출입에 있어 보통 수준입니다.

3. 권리분석

등기사항 요약:

말소기준권리는 2017년 6월 5일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권최고액 576,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 모두 소멸됩니다.

수협은행 근저당 (2017.06.05.)

강서구 압류 (2025.08.05.)

주식회사 케이비국민카드 가압류 (2025.09.15.)

수협은행 임의경매 (2026.03.18.)

등기부채권 총액은 586,961,609원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상으로 확인되는 지상권은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022년 11월 21일

확정일자: 2022년 11월 21일

배당신고일자: 2026년 04월 03일

대항력: 없음

강 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 70,000,000원에 대하여 인수될 위험은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

건물 용도 및 특징:

본건이 속한 건물은 총 10층 규모로, 2층부터 6층까지는 제2종근린생활시설(사무소)로, 7층부터 10층까지는 도시형생활주택으로 등재되어 있습니다.

본건(제202호)은 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있습니다.

주변 지역 특성:

아파트, 다세대주택 등 주거 밀집 지역과 상업, 업무시설이 공존하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지하철역(까치산역)이 근거리에 있어 접근성이 좋으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

주요 편의시설:

인근에 화곡1동주민센터가 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주거 및 근린상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호한 편입니다.

기타 시설:

주변에 대규모 공원이나 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

본 물건 소재지 주변에서 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항, 군사시설 보호구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 제약이 있을 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

건물 용도의 복합성:

건물 전체가 제2종근린생활시설과 도시형생활주택으로 복합 구성되어 있어, 특정 용도로의 활용이나 임대 시 고려사항이 될 수 있습니다.

공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물건의 가치 및 경매 진행 여부가 본 물건의 낙찰가에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(까치산역) 인근에 위치한 소형 상가(사무실)입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

주거와 상업시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 소규모 사무실 운영에 적합할 수 있습니다.

다만, 토지이용계획상 여러 제한사항과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

역세권 접근성: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 교통이 편리합니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수받게 됩니다.

낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 96,000,000원

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가격을 산정할 수 있습니다.

주변 시세, 건물의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 범위에서 신중하게 검토될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.