나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경113 [2] 서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하1층 제비110호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Q · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(1호선,7호선 가산디지털단지역)이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 건물 내 제지하1층 제비109호와 제비110호로서, (사용승인일: 2021.08.24) (전체 건물 기준으로) 외벽 : 페어글라스, 복합판넬 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리, 샤시창 등임.

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 공장(지식산업센터 및 지원시설)의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

부지의 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28) (접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구 (2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경113 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하1층 제비110호

1.3. 물건종별

지식산업센터

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 건물 (사용승인일: 2021.08.24)

1.5. 감정가

324,000,000원

1.6. 면적

토지: 22.19㎡ (약 6.71평)

건물: 92.56㎡ (약 27.99평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

부지의 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2021년 10월 8일 접수, 채권최고액 553,200,000원)

3.2. 인수되는 권리

별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 상 지상권설정 등기(2021년 7월 26일 접수)가 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소되는 권리

을구 1, 2번 근저당권, 갑구 3, 4번 가압류, 갑구 5, 7번 압류, 갑구 6번 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

가산디지털단지에 위치하여 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 산업단지 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 분포

지식산업센터, 공장, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설

인근에 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있으며, 업무 및 산업 활동에 필요한 기반시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

토지에 대한 별도등기가 존재합니다.

6.2. 지상권 인수

토지 별도등기와 관련하여 설정된 지상권이 매각 후에도 인수되므로, 이에 대한 상세한 권리관계 및 비용 부담을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 현황 미상

해당 물건의 임대관계 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 파악되지 않아 인수 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 국가산업단지, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건은 양호하나 토지 별도등기 및 이에 따른 지상권 인수 등 권리관계에 특별한 주의가 요구됩니다. 임대차 현황이 미상인 점도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권(1, 7호선 가산디지털단지역) 인근의 우수한 접근성.

* 지식산업센터 및 업무시설 밀집 지역의 배후 수요.

* 건물이 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 지상권 인수 비용 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2026타경113 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 345-2 에이스골드타워 제지하1층 제비110호

1.3. 물건종별

지식산업센터

1.4. 건물 구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상18층 건물 (사용승인일: 2021.08.24)

1.5. 감정가

324,000,000원

1.6. 면적

토지: 22.19㎡ (약 6.71평)

건물: 92.56㎡ (약 27.99평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관 구로지원센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

부지의 남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

국민은행 근저당권 (2021년 10월 8일 접수, 채권최고액 553,200,000원)

3.2. 인수되는 권리

별도등기와 관련하여 대지권의 목적인 토지 상 지상권설정 등기(2021년 7월 26일 접수)가 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

3.3. 말소되는 권리

을구 1, 2번 근저당권, 갑구 3, 4번 가압류, 갑구 5, 7번 압류, 갑구 6번 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

가산디지털단지에 위치하여 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 산업단지 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 분포

지식산업센터, 공장, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상업시설, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공시설

인근에 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있으며, 업무 및 산업 활동에 필요한 기반시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

토지에 대한 별도등기가 존재합니다.

6.2. 지상권 인수

토지 별도등기와 관련하여 설정된 지상권이 매각 후에도 인수되므로, 이에 대한 상세한 권리관계 및 비용 부담을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 현황 미상

해당 물건의 임대관계 및 보증금, 차임 등 상세 내용이 파악되지 않아 인수 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 국가산업단지, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지 내 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건은 양호하나 토지 별도등기 및 이에 따른 지상권 인수 등 권리관계에 특별한 주의가 요구됩니다. 임대차 현황이 미상인 점도 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 더블역세권(1, 7호선 가산디지털단지역) 인근의 우수한 접근성.

* 지식산업센터 및 업무시설 밀집 지역의 배후 수요.

* 건물이 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 지상권 인수 비용 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

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