나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1509 [5] 인천광역시 계양구 동양동 594-6 해피트리 101동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(가)~(마)는 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""동양중학교"" 남측(일련번호(가)), 서측(일련번호(라)) 및 북서측(일련번호(나), (다), (마)) 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2009.06.10.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.11.30.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제203호로서,(사용승인일 : 2011.12.28.)
외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(라) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제303호로서,(사용승인일 : 2011.09.27.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(마) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.09.28.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

일련번호(가) 제4층 제402호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.

설비내역

일련번호(가)~(마) 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) 제4층 제402호 : 동양동 629-6번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 동양동 597-10번지는 남동측으로 노폭 약 3m 도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 동양동 593-4번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 동양동 614-6번지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 동양동 594-6번지는 남측, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양
(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역
(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호
조례>임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광
역시문화재보호조례>임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원
청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1509 (5)

소재지

인천광역시 계양구 동양동 594-6 해피트리 101동 2층 201호

건물명

해피트리 101동

용도

도시형생활주택

건물 구조

철근콘크리트구조

사용승인일

2009년 11월 30일

토지면적

29. 76㎡ (약 9.00평)

건물면적 (전용면적)

39. 02㎡ (약 11.80평)

토지/건물 일괄매각

감정가

131,000,000원 (13,100만원)

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 소재하며, 주변으로는 다세대주택 등이 혼재된 주거지역입니다. 동양중학교 남측, 서측, 북서측 인근에 위치하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변환경

해당 지역은 공동주택 및 다세대주택이 밀집된 주거 단지입니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원의 강제경매 사건으로 진행 중입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리

2025년 08월 25일 인천지방법원 강제경매개시결정 (채권자: 주용섭, 채권액: 85,066,508원).

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(김 )

- 보증금: 93,500,000원 (9,350만원)

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 06월 14일

- 확정일자: 2024년 05월 14일

- 대항력: 있음

* 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원 고지상 '인수 보증금 합계 0원' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차상 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높거나, 법원의 판단에 따라 매수인에게 인수되지 않는다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 위험 요소로 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 도시형생활주택이 많아 주거 상권의 특성을 보입니다. 특정 상업시설에 대한 정보는 제한적이나, 일반적인 주거 생활을 위한 편의 시설들은 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

- 교육시설: 동양중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

- 편의시설: 상세 정보는 부족하나, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 정보

과거 2008년 동양동 일대에 음식물류폐기물 자원화시설 설치 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 현재 해당 시설의 설치 여부나 구체적인 위치는 확인되지 않았으나, 과거 이러한 논의가 있었음을 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

법원 상 '인수 보증금 0원' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'으로 명시되어 있음에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 잠재적 리스크입니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인에게 권리를 주장하며 명도에 어려움이 발생할 가능성이 있습니다.

* 유사 단지 비교

제공된 최근 매매 정보는 '씨밀레3차', '래미안빌2차', '신세계드림빌' 등 본건과 다른 단지들의 사례입니다. 유사한 입지와 연식의 다세대주택/도시형생활주택의 매매 가격을 참고하여 시세 분석을 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 13,100만원입니다. 주변 환경은 주거 지역으로 무난하며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원에서는 인수되는 보증금이 없다고 명시하고 있어 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 변수들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서의 가치

계양구의 주거 지역 내 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 경매를 통한 시세차익 가능성

주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있다면 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 교육 환경

동양중학교가 인근에 있어 교육 환경에 관심 있는 실수요자에게도 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 바탕으로 시세 분석을 진행했습니다.

* 유사 단지 시세 분석

- '씨밀레3차' (2009년식, 48.7㎡): 13,300만원 (약 273.1만원/㎡)

- '래미안빌2차' (2008년식, 44.37㎡): 12,200만원 (약 275.0만원/㎡)

- '신세계드림빌' (2008년식, 54.65㎡): 10,550만원 (약 193.0만원/㎡)

위 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건(39.02㎡, 2009년식)의 시장 가격은 약 10,700만원 수준으로 추정됩니다 (평균 약 274만원/㎡ 적용).

* 예상 입찰가 산정

감정가는 13,100만원이나, 시장 시세는 약 10,700만원 수준으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 가능성 등을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 법원에서 인수되는 보증금이 없다고 고지하고 있으나, 임차인 관련 위험을 감안하여 시세의 90~95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 105,000,000원 (10,000만원 ~ 10,500만원)

이는 시세 하단에 맞춰 잠재적 리스크를 반영한 보수적인 입찰가를 제시한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 임차인과의 소통 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.