나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1509 [4] 인천광역시 계양구 동양동 614-6 힐타운 비동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(가)~(마)는 인천광역시 계양구 동양동 소재 ""동양중학교"" 남측(일련번호(가)), 서측(일련번호(라)) 및 북서측(일련번호(나), (다), (마)) 인근에 위치하며, 인근으로 다세대주택 등이 소재하며, 제반 주위 환경은 무난함.

교통상황

인근으로 버스정류장 등이 소재하며, 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2009.06.10.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(나) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.11.30.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(다) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제203호로서,(사용승인일 : 2011.12.28.)
외벽 : 벽돌쌓기마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(라) : 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제303호로서,(사용승인일 : 2011.09.27.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

일련번호(마) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제2층 제201호로서,(사용승인일 : 2009.09.28.)
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시창호 임.

이용상태

일련번호(가) 제4층 제402호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 공부상 다세대주택임.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 공부상 다세대주택(도시형생활주택)임.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 공부상 다세대주택임.

설비내역

일련번호(가)~(마) 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호(가) 제4층 제402호 : 동양동 629-6번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(나) 제2층 제201호 : 동양동 597-10번지는 남동측으로 노폭 약 3m 도로에 접하며, 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(다) 제2층 제203호 : 동양동 593-4번지는 남측으로 노폭 약 8m 도로에 접함.
일련번호(라) 제3층 제303호 : 동양동 614-6번지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접함.
일련번호(마) 제2층 제201호 : 동양동 594-6번지는 남측, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

동양동 629-6(일련번호(가) 제4층 제402호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(동양
(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역
(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호
조례>임.
동양동 597-10(일련번호(나) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 593-4(일련번호(다) 제2층 제203호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
동양동 614-6(일련번호(라) 제3층 제303호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청
(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화
환경보존지역(자세한 사항은 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광
역시문화재보호조례>임.
동양동 594-6(일련번호(마) 제2층 제201호) : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역
(동양(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원
청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1509 (4)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 614-6 힐타운 비동 3층303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 144,000,000원

토지 면적: 32.06㎡ (약 9.70평) / 토지 지분: 32.0618㎡

건물 면적: 42.90㎡ (약 12.98평) / 건물 지분: 42.9㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "동양중학교" 남측, 서측, 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택 등이 소재하여 일반적인 주거 지역 환경임.

* 교통 상황: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본건이 위치한 동양동 614-6번지는 남서측으로 노폭 약 12m 도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 8월 25일 접수된 인천지방법원의 강제경매개시결정 (사건번호 2025타경1509)임.

* 인수되는 권리: 을구 5번 임차권 (채권자: 인천도시공사)이 매수인에게 인수됨. 이 임차권은 선순위이며 대항력이 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 인천도시공사

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 1일

* 확정일자: 2023년 6월 21일

* 배당신고일자: 2025년 9월 9일

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 권리 분석 요약: 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 126,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 임차인의 배당금 수령액에 따라 매수인이 최종적으로 부담해야 할 금액이 달라짐.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권의 특성을 가짐.

* 인근에 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 지구와의 접근성은 별도 확인 필요.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 동양중학교가 인근에 위치함.

* 편의 시설: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이함.

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 126,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점임. 이는 총 투자 금액을 크게 증가시킬 수 있음.

* 임대 관계 미확인: 전체 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지, 다른 임차인이 있는지 등에 대한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 계양구 동양동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 144,000,000원임.

* 최대의 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(인천도시공사)의 보증금 126,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점임.

* 따라서, 낙찰가 외에 인수 보증금(미배당분)을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 총 투자 비용이 매우 높아질 수 있음.

* 주변 환경은 주거 지역으로서 무난하나, 투자 관점에서는 인수 보증금 리스크를 최우선으로 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력 (별도 조사 필요)

* 주거용 부동산으로서의 기본 가치

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가에 인수되는 임차 보증금 126,000,000원을 더한 금액이 됩니다 (임차인이 배당받는 금액 제외).

* 따라서, 예상 입찰가는 총 투자 비용이 주변 시세(약 120,000,000원 ~ 130,000,000원)를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 매매가는 약 105,500,000원에서 133,000,000원 수준입니다.

* 만약 임차인이 배당을 전혀 받지 못한다고 가정하면, 본 물건의 시세가 130,000,000원일 때, 낙찰가 상한선은 130,000,000원 - 126,000,000원 = 4,000,000원이 됩니다. 이는 매우 낮은 금액으로, 실제 낙찰가는 임차인의 예상 배당금 수준에 따라 크게 달라질 것입니다.

* 보수적으로, 임차인이 상당 부분 배당받을 것을 예상하여, 예상 입찰가 범위를 50,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제시합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 총 지불액이 시세를 초과하지 않는지 반드시 검토해야 합니다.

1.9. 혐오시설 유무 (별도 확인 필요)

* 주변 지역에 혐오시설(예: 공장, 쓰레기 처리 시설 등)의 존재 여부는 별도의 지도 검색 및 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다.

* 다만, 토지이용계획상 '장애물제한표면구역(수평표면)'에 해당될 수 있어, 공항 인근 지역의 특성이 일부 반영될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.